论物权法中车库的归属及相关法律问题（下）
王利明
【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中，《
物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在
物权法中继续予以坚持。
【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；
物权法草案
【全文】
三、车库的归属应当如何约定
在没有约定的情况下，《
物权法(草案) 》第
76条规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”这是对没有约定的情况下车库产权归属的确定。约定归属实际上就是给予开发商或者业主一种保留权利归属的机会。这就是说，法律上给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权；如果他不愿意作出约定或者没有约定，就意味着他放弃了车库所有权，从而车库的所有权就推定为全体业主所有。通过约定确定归属，在法律上仍然有一些问题需要进一步说明。
(一)约定的主体、时间和方式
1. 约定的主体约定的主体应该是开发商和业主，而不是仅仅在业主之间进行约定。开发商与业主之间就车库使用权的约定，可以采取两种方式：一是由全体业主与开发商进行约定。在实践中，由于商品房的买卖都是零售方式进行的，所以，开发商只能够与单个业主约定，但不排除在团购的情况下，与全体业主进行统一协商。也可能在全体业主入住之后，与业主事后约定，但此种情况在现实中比较少见；二是由开发商与单个业主单独约定。实践中，由于开发商在销售商品房时，通常在销售合同中与各个业主就是否购买车库、以及具体价格进行协商。所以，对归属的约定通常应该分别进行。有学者认为，开发商与购房人分别约定，并不能解决所有的车库归属问题。因为开发商和某个购房人之间的约定，并不能约束其他的还没有签约的区分所有人[12]。笔者认为，这一看法有一定的道理。关键的问题是，要确定开发商是否与大多数业主签订了保留车库所有权归属的约定。如果仅仅只是和极少数业主签订将来保留车库所有权的协议，并不能表明他保留了车库的所有权。
