从一起房屋买卖案件谈《物权法》中不动产善意取得的登记瑕疵
相蒙
【摘要】《
物权法》对不动产善意取得制度的肯定是我国物权立法的一个突破，在《
物权法》出台以前，我们只能依据
民法通则的解释，针对共同共有的情形适用善意取得的规定，《
物权法》生效后，我们可以在共同共有情形之外适用不动产善意取得，这有利于对不动产买受人的保护，体现了对不动产交易安全的重视。但是，实践中的情形是千变万化的，一项好的制度需要一系列完善的相关制度的配合，才能发挥应有的作用，由于不动产的善意取得制度非常依赖不动产权属登记机关的权属登记簿，因此不动产权属登记制度的完善与否，是不动产善意取得制度能否发挥相应作用的关键。我国的不动产权属登记制度还存在许多不完善之处，最严重的问题就是“政出多头”，不动产的登记机关非常分散，而且个别登记机关的操作也很不规范，这在实践中就难免产生很多纠纷。不动产权属的登记属于行政行为，不动产登记产生的纠纷往往涉及行政领域与民事审判领域。本文借助对一起房屋买卖案件的分析，探讨在不动产权属登记出现瑕疵的情况下，从民事审判的实际出发，在尽量不启动行政审判程序的前提下，探讨如何在民事审判范围内解决登记瑕疵造成的权属纠纷。本文通过对不动产善意取得制度立法本意得和法律基础的分析，重点探讨不动产登记瑕疵所造成的对不动产无权处分行为中的不动产买受人是否善意的衡量标准的影响，以期为解决行政权与民事审判权在不动产登记领域的冲突探索新的途径。
【关键词】不动产善意取得；登记瑕疵；行政确认；法院确权
【全文】
新颁布的《
物权法》在我国民法立法史上首次全方位的肯定了不动产的善意取得制度，体现了对房屋买受人的利益保护的侧重。
一、不动产善意取得制度简介
（一）不动产善意取得制度的概念
善意取得制度在我国民法学届已提倡多年，实践界也已在司法工作中广泛的采纳，这项制度是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。[1]这里的“财产”包括了动产和不动产。
善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手”原则（Hand muss Hand Wahren），后手为前手权利的唯一保障，“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则，即侧重对受让人利益的保护。也就是说，一旦权利人将自己的财产让与给他人占有后，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产转移给第三人时，权利人不得向第三人主张所有物返还请求权，而只能要求占有人（转让人）赔偿损失。这项制度重在保护买受人的利益，旨在维护交易的秩序，即人们对交易安全的信心，以促进物尽其用。
（二）不动产善意取得制度的合理性分析
法律保护的安全有静态的安全和动态的安全。前者是指法律保护人们占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有，因此又称为“享有的安全”或“所有的安全”；后者是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，此种安全又称为“交易的安全”。而善意取得制度立足于交易安全保护之上，它反映了近代现代社会人民欲求社会财富迅速增长的理想。
《法国民法典》时代，还没有确切的关于不动产善意取得制度的规定，《德国民法典》首先确立善意取得制度，明确表达这样一种思想，即资本主义生产与再生产之顺利循环，有赖于流通安全之保障，财货之安全流通实在是不可欠缺，为此纵使牺牲静的安全，也应保护善意第三人。现代社会强调交易的快捷性，交易人不可能将过多精力放在审查产权的真实性问题上，如果完全由善意受让人承担物权处分不生效力的风险，不仅有失公平，而且会使交易主体因畏惧承担此种风险，而怠于进行各种交易或为安全起见不惜一切代价以确定权利的实像，从而使交易过程延长，这会严重影响交易的进程，阻碍经济的发展。
