3、破产财产与租赁者财产的区分问题。“买卖不破租赁”原则承租人可以继续履行租赁合同，就不会因解除合同而造成损失。
难点在于——法律没有规定买受人必须接受原租赁合同。试想一下：清算组解除了租赁合同，会给承租人带来权利的不便。合同解除了，要恢复原状，损失自然发生，虽然在技术上，承租人可以就解除合同造成的损失向清算组申报债权；承租人在租赁期间投入了属于物权性质并可以与破产财产相分离的物，承租人可以直接取回；属于承租人添附资产的，先评估添附财产占拍卖总资产的比例，再同破产财产一同拍卖，变现价值按比例折除。
二、土地抵押的破产处理
土地抵押权主要有债务清偿、抵押物消灭、土地抵押权实现、抵押权无效等四种消灭方式。
企业破产不存在债务清偿情形，也就是说土地抵押权不会自行消灭；土地使用权被国家收回、期限届满或者集体土地使用权被征用也不是破产的常例。
土地抵押权要通过破产处理来实现，抵押人申请破产时，抵押权人依照破产法处分抵押物的价款优先受偿，或将抵押物转归第三人得到受偿。
实践中比较难办的是抵押权无效如何处理问题。
例如：以划拨方式取得的国有土地使用权、以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的，乡（镇）村（办）企业的土地使用权单独设立抵押的等等。一般按照普通债权处理。
还有一种不常见的情况---先设定动产抵押权后又成立留置权。
《物权法》采用权利观点，确立了物权先占优先权制度。合法占有，在所有权转移时，优先于未占人享有优先先占利益。涉及土地、房产法律领域常见的主要是建筑合同、租赁合同两种，前者在理论上也成为不动产独立优先权（也有学者称之为最优先权），是
合同法286条创设的一种别与留置和抵押权的法定担保物权。包括：不动产保存人优先权、不动产修建人优先权、不动产出卖人优先权、不动产资金贷与人优先权、共有物分割人补偿金优先权等；后者承租人占有房地产则拥有占有、使用、收益、有限制的处分权利，实际具有房地产中间权利。依据物权法精神可以创造性的设立抵押获取经营利益，抵押物则是具有债权性质的租金收益权。
担保物权优先支配担保物的交换价值，债权期限届满，债权人可变卖担保物优先清偿。即便对抵押金额有异议，债权人可以登记的抵押财产范围为准，没有登记的以抵押合同双方约定的为准，一般无须重新评估价值。
