业主购车位具有优先权
《
物权法》的颁布，小区车位、车库问题又一次引起人们的关注。随着生活水平的提高，活动范围的扩大，私家车族队伍的壮大，车位、车库日益与人们的生活息息相关。小区建成的停车位、停车库究竟归属谁？是归开发商，还是入住业主？或是小区物业公司？这个问题一直存在着困扰和纠纷。笔者作为一名车主也相当关心此方面情况的进展。
在《
物权法》中对于此问题有专门的明确规定。《
物权法》第
74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
该条规定依笔者之见，包含了三层意思：
首先，《
物权法》设立了一个基本原则，就是一个小区建筑规划内的车位或车库首先应满足本区业主的需要，只有在保证本区业主使用的前提下，才能许可本区以外的人使用。也就是说，该法实施后，房产商不能随便销售车位或车库给外人了，而作为买方也不能随便购买他人小区的车位或车库了。如果房产商违反了这个要求，假如说把本区的车位或车库卖给了小区外的人或者租给了小区外的人，本区业主的车在自己的小区内停不了车，那么，其买卖或租赁合同无效。
第二，至于小区内的车位或车库归谁所有、由谁使用，则可以当事人双方自行约定的方式来确定。房产商可以随商品房出售，也可以出租，还可以附赠给业主。该法实施后，买房人与房产商或者卖房人之间关于车位、车库的约定就显得非常关键，因为这关系到车位、车库的所有权问题。
第三，特别需要指出的是，建筑区划内的道路等属于全体业主共同拥有，车位如果占用业主共有的道路或其他场地的当然属于全体业主共有。所以，当个别业主从开发商处购买、获赠或租赁车位时应注意，这个车位是否占用了全体业主的共有道路或其他场地，如果是，那么该车位是属于全体业主共有，虽然你个人与开发商通过买卖、赠与或租赁来约定车位的归属，但是由于该约定违反了法律的强制性规定，是无效的，你的合法权益是得不到保障的。尤其要警惕房产商把已经分摊掉公共面积的车位或车库再次卖给你。
小区内的车位或车库问题，看似事小，实际上关系到千家万户的切身利益。由于原先的规划不够，大部分的小区停车位都非常紧张，随着私车的增加，这一矛盾会更加突出，如果再处理不当，往往会影响小区的和谐，邻里的和睦。这里特别要制止的是房产商的短期行为和物业公司的不当得利。由于《
物权法》的颁布离开实施还有一段时间，故在这一时期中有时矛盾会更加尖锐和复杂，而且会给以后的实施留下后遗症，所以一定要认真对待，慎重处理。《
物权法》中的这一条款也有待进一步细化，使之更加明晰和更具有操作性。
