四、总登记与初始登记的区分及建立
总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记，而初始登记是指房地产的第一次登记。严格而言，这两者有可能是重合的，但也可能是相异的，如某一土地在某次总登记之前没有进行登记，此时，在总登记过程中就该土地而进行的登记便有初始登记的性质，特别是在第一次进行土地总登记时，所进行的总登记一般都是初始登记；但土地总登记也可以根据需要在第一次登记后为整理地籍而进行。此时，所进行的土地总登记便有很多并不是初始登记。（2）
遗憾的是，1995年，我国国家土地局颁布的《
土地登记规则》将土地总登记称为土地初始登记，混淆了土地总登记与土地初始登记的提法。随后，我国的大部分地方立法如上海、广东等地均没有土地总登记而仅有初始登记的提法及相关立法，并且，这些地方立法中所称的土地初始登记在内容上也已不同于《
土地登记规则》中所提的土地初始登记，而是指土地第一次登记。这样一来，土地总登记不但是被混淆了，甚至被忽略了。然而，在实践中，地籍整理是一项十分必要的制度，比如现在很多城市由于发展过快，“城中村”的现象比比皆是，这导致了集体土地与国家土地有时候很难区分，地籍混乱，征收国有土地甚至是重复征地的现象时有发生。在这种情况下，在立法上明确区分土地总登记与土地初始登记确有必要，这有利于地籍的整理，有利于登记实践的有序进行。
五、区分所有建筑物共有部分的登记
区分所有建筑物⑤是近现代以来出现的一种重要的建筑形式，它改变了人类传统的居住方式，也曾给房地产法律制度带来了巨大的挑战。经过一两百年的发展，在西方发达国家中，调整这一类型建筑物的法律制度已经十分完善。但在我国的法律实践中，法律制度则明显落后于经济生活的发展，调整区分所有建筑物的法律制度几乎为空白。具体到登记领域，区分所有建筑物共有部分的登记在实践中十分混乱。据我们了解，我国很多地方的房地产管理部门甚至对这一部分都不进行登记。由于区分所有建筑物共有部分涉及到诸多业主的利益，是区分所有权制度中成员权制度的重要基础，关系到物业管理制度的完善，涉及到千家万户的安居乐业，故作为确权准则的登记制度的缺失，无疑将会引起物业管理的混乱。在实际上，这一问题的恶果已明显呈现：本来十分明显的共有部分权属问题在现实生活中却是争议不断，物业管理中乱收费的现象难于杜绝，共有部分收益的分配更是混乱不堪……。区分所有建筑物共有部分登记中的不足已引起实际生活秩序的混乱，完善这一领域的立法已成为十分迫切的任务。
