完善我国房地产登记制度的实证思考-法搜-中国法律信息搜索网

　　从香港的登记过程中，我们可以发现，在很大程度上，契约制下的登记可视为一种备案登记，但它比一般意义上的备案登记更为宽松，因为其并不审查文件的真实性。这种登记模式已预设了其登记可能不为真的假设，故其并没有公信力，权利状况并不能从登记中推定，而只能依靠律师的调查结论。契约式的登记并不能创设物权，而仅仅是一种备案注册。
　　我国的登记制度从建立伊始，便采纳了德国民法的权利登记模式，并吸收了托伦斯登记制度下的发证制度。在很大程度上，我国的物权制度也是围绕这一模式而建立的。众所周知，物权法是一种固有法，应考虑本国的国情及历史状况，如果我国改变现在的登记模式而转采契约登记制，必然引发我国法律制度的大变更及物权制度的重建，这必然引起实践的混乱甚至是现有法律体系的崩溃。另外，契约式下的登记未有公信力，这不利于交易的安全，其建立也依赖于律师制度、保险制度地位的提升及高度完善、发达，这些条件在我国的具备尚需要相当长的一段时间。有鉴于此，笔者认为，我国的登记模式仍应采取权利登记的模式，同时，在不触动制度变更及改变权利登记制价值取向的前提下，可吸取契约登记制中的一些先进制度，以完善我国的房地产登记制度。
　　二、登记机关统一中的瓶颈问题
　　根据发达国家的经验及我国学界的通说，我国登记机关的统一已是大势所趋。然而，我国学界中所称的登记机关的统一仅仅停留在将与房地产有关的登记机关统一起来的层面上，至于某一行政辖区内登记机关的统一则在某一程度上被忽略了，但这一点却正是在实践中已引起混乱而亟须解决的问题。
　　以深圳为例，深圳市主管房地产登记的机关是深圳市规划与国土资源局，其现行的登记模式是局、分局、管理所三级管理体制，局产权处负责业务指导，不负责具体业务；各分局产权科负责各自行政区域范围内的产权登记；管理所根据业务下的权限负责管辖区内的产权登记。这种登记管理体制看似有便民的优点，但在实质上却产生了很大的弊端：由于登记审批办理机构的多元化，各分局都有对法律法规的不同理解及本区本局的内部规定，造成了同一城市不同区的审查内容、程序不同，时常会发生在一个分局可以登记而在另一分局却不能登记的现象；②再有，按现在的做法，哪一个区的房地产就要到哪一个区办理抵押登记，而如果以位于数区的几处房地产到某一银行办理一宗抵押登记的话，由于需要交叉查档，企业要多次往返于数个区的登记机关，极为不便；最后，由于登记环节的增加，在网络登记、查档的情况下，网络运行线路复杂，建立及经营维护成本过大，也不利于网络的安全与管理。