二、对房管法第四十条“书面”之性质的两种理解各有短长的简要分析。
　　房管法第四十条规定“房地产转让，应当签定书面转让合同”。“书面”为债权行为者认为，此书面为当事人间的交易行为，书面转让合同一经订立，即发生法律效力，当事人一方即可凭此书面合同请求其特定权利，另一方即履行特定义务。换言之，该书面合同一经订立，就发生不动产物权变动效果。该书面行为同样具有债权行为之一切特征(前文已述)。债权行为否定物权行为概念，只承认物权概念，认为享有物权的让渡和转移，以及新物主物权的产生和确立，至于登记，他们认为，不动产登记只是简单的公示作用。在债权行为说看来，动产以占有为公示手段；不动产以占有和登记为公示手段。例如某甲手戴镶有宝石的戒指，公众看来该戒指为他所有，是他的。某乙居住之某处一套住房，公众可能认为此房为某乙所租、借住，非乙所有；若该乙既居住又持有户名为己的房产证，公众信其为某乙所有即是。该说不足之处，无法解释房管法第60条第3款“房地产转让或者变更时，应当……申请房产变更登记”的“应当……变更登记”。
　　“书面”为物权行为者认为，双方缔结的一般买卖契约(口头或书面吾称为合意)，仅能使当事人负交付标的物和支付价金的债务即债权行为，并不发生物权变动。发生物权变动，须买卖契约有效成立后，在登记或交付之外，当事人就标的物所有权之转移再为一个独立于买卖契约的合意(第二“合意”)，此项合意系以物权变动为内容，房管法第四十条所言“书面合同”属此“第二合意”，且与第六十条应当申请房地产变更登记这一规定遥相呼应，故该“书面”为物权行为。按照物权行为说，不动产一旦登记，物权转移。买卖契约效力之有无及被撤销，不影响物权行为(如登记)之效力。登记是不动产物权转移的根据，也是物权转移的时间标志，故登记为不动产物权变动的实质要件，否则不发生物权生变之效力，此即实质登记主义原则。德国民法采此说。笔者认为，依该说尽管在明确法律关系，保障法律生活形式安定，维护交易安全，宜于法律适用等起着一定积极作用。但其过于呆板，司法实践中易产生不实事求是，且有违民法理性之处，现实生活中许多“冤案”皆由此出。如笔者曾遇到某甲房产申诉案。94年11月甲将某一套尚未申请所有权登记的81.59平方米私房口头协议以4.4万元转让给乙，乙先交4万元，甲将房产证办给乙后，乙再交4千元。乙交4万元后甲办出房产证，乙又以房小为由要甲退款。11月20日甲将该房卖给丙，将已办出的房主名为乙的房产证交丙，96年5月乙要款不果，便向法院起诉，主张房产，要回房产证。法院依乙提供之房管部门存档之“登记审核表”之类文件复印件，认定房产户名为乙，乙对该房即享有所有权。甲与丙买卖行为无效，丙应退还乙房产证。乙付甲4千元欠款，此案即涉房管法第四十条性质之理解，如果理解为债权行为，乙不能主张所有权；如果理解为物权行为在乙持有房产证的情况下判决应满足乙的要求。因为物权行为具有独立性和无因性，不因债权行为效力而受影响。但于法理无据，与诚信原则不符。假如第二合意，意思表示不真实，一方以欺诈、暴力或乘人之危或合意内容违法，或合意违背公序良俗，依此合意，登记已毕，该“物权行为”也能得到法律有力保障。再者，不动产交易为意思表示一致的民事法律行为，“第二合意”仅为登记的意思表示一致，非转让物权的意思一致，如依物权行为说就产生民事主体间无意思表示一致的物权转移行为，也能产生不动产物权生变结果，当然就带来了于法理无据的怪现象。

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