论不动产物权交易书面合同性质
周树明
【摘要】房地产转让过程中，签定的书面转让合同，其性质究竟是债权行为还是物权行为?本文通过对这两种观点的评析，认为，此书面转让合同应为物权契约。
【关键词】债权行为；物权行为；物权契约
【全文】
《
中华人民共和国城市房地产管理法》(以下称“房管法”)第
四十条规定，“房地产转让，应当签定书面转让合同。”此“书面转让合同”性质为债权行为，还是物权行为？很难从“房管法”中直接窥知，而学界观点也不尽一致。本文将就此问题进行论述。
一、对房管法第四十条的合同性质在理论上存在两种观点
(一)债权行为
债(罗马法中的obligatio)，在罗马法有时指债权，有时指债务，有时指债权债务关系，有时并把它称为“法锁(Juris vinculum)”。就现代法律而言，债是特定人与特定人之间，基于特定的权利义务关系(法律规定或当事人约定)，一方请求另一方为或不为特定行为的法律关系。我国《
民法通则》第
84条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系，享有权利的是债权人，负有义务的是债务人。”债权是请求特定人为或不为一定行为的权利。债权具有三项权能：1、给付请求权；2、给付受领权；3、债权保护请求权。债权行为是基于债关系而产生的法律行为。基于债关系，债权人可请求债务人履行债务；基于债关系及债权人请求，债务人得履行债务(债权使然)。此请求行为和履行行为即构成完整的债权行为。因此，债关系是构成债权行为的原因；债权行为是实现(终结)债关系的结果。由于债关系具有不同型态，(财产之债、行为之债、利益之债等)债权行为也具有不同型态。但合同之债却是债的发生中比例最大的最主要原因。对于财产之债权行为，债权人所为的是债务人履行特定财产义务的请求；债务人所履行的是债权人请求权下的财产义务，如甲、乙双方约定，甲向乙供煤100吨，支付货款后，乙(债权人)请求(债权行为)甲(债务人)交付(债权行为使然)100吨煤(标的物)。所以，债权人请求债权及债务人履行债务，以财产为权利标的者，为财产之债权行为，由此可知，以财产、行为、利益为合同中权利标的，都是债权行为，房屋转让合同性质上当然是债权行为。
