（二）意定租赁与法定租赁
租赁作为一种债之关系，主要是由当事人签订租赁合同的方式发生，我国《
合同法》第十三章所规定的“租赁合同”，主要规范这一问题。值得引起我们注意的是，租赁权除了基于合同发生之外（意定租赁），还可以基于法律规定发生（法定租赁）。对于前者，无待多说；对于后者，很多人陌生，我们先从比较法看起。比较法之一，日本《假登记担保契约法》第10条（法定借地权）：“土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，于基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。于此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。”
比较法之二，台湾地区“民法”债编1999年修订后，增订第425条之一，⑧ 规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第449条第一项规定之限制”（租赁期限不得愈20年之限制）。“前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之”。
上述规定，便是所谓“土地及其土地上之房屋所有人相异时租赁关系之推定”，或者称为法定租赁关系，在土地与建筑物并非一体的不动产而是各自独立的不动产的框架下，实属解决“房”“地”关系的一个可行的方案。我认为，我国物权立法可以参考上述做法，处理农村房屋买卖等相关问题。
五、宅基地“法定租赁权”的作用及其理论构成
（一）宅基地“法定租赁权”的作用
第一，上述困境的形成，完全是由于“宅基地使用权一并转让”观念在作祟。其实，“地随房走”中的“地”，可以有多种法理构成，用来指称上文特意区分的三个概念，即宅基地所有权、宅基地使用权和宅基地租赁权，都是可能的。只不过是由于步入了“不是宅基地所有权，就是宅基地使用权”的误区，才陷于“画地为牢”、“山穷水尽”的困境。一旦思路再放宽一些，意识到还可以通过成立“法定租赁权”解决问题，就会展现“柳暗花明又一村”的场景。这样，我们可以允许城市居民购买农民的房屋，但不让宅基地使用权一并移转。因为作为用益物权的宅基地使用权是一种具有身份色彩的专有权利，只能够由具有集体组织成员身份的人享有，所谓“肥水不流外人田”。而在法律上视为成立租赁关系，即房屋买受人与土地所有人之间成立宅基地租赁关系，由房屋买受人定期支付地租。
第二，宅基地“法定租赁权”构想可以用来化解村民超占宅基地的难题。由于目前村民取得的宅基地使用权是无偿的，滋生了“不占白不占”的念头，导致现实当中存在大量的超标准占用宅基地的现象。针对农村超占宅基地问题，实践中已经有了有偿使用的尝试。“2004年10月15 日《
物权法（草案）》第
161条规定：“村民经本集体分配取得宅基地使用权。一户只能分配一处宅基地。村民占用的宅基地面积超过规定标准的，应当交纳宅基地使用费。”第165条规定：“本集体的村民通过转让取得两处以上宅基地的，应当交纳多占部分的宅基地使用费。本集体以外的人通过转让取得宅基地使用权的。应当交纳宅基地使用费。”在上述法定租赁权的构想下，这两条中的“宅基地使用费”，其实质就是宅基地的租金，而其收取人当然是作为出租人的村集体，其交纳的方法，自然可以按照租金的相关规则处理。
