宅基地的使用,有几种可能的情形:其一,基于宅基地所有权,比如农村集体经济组织自己的办公用房使用的就是集体的土地所有权。其二,基于宅基地使用权,对于农村村民而言,其住宅占用的土地,所有权属于集体,村民仅有宅基地使用权。其二,基于宅基地租赁权,具体内容在后文论述。宅基地所有权、宅基地使用权与宅基地租赁权,这三个概念的差异在于,一个是自物权,一个是他物权中的用益物权,还有一个是债权。由此,我们可以看出,关于宅基地的使用收益(用益),可以有
物权法的构成和债权法的构成两种不同的模式。就宅基地用益的债权法构成而言,可以是有偿的,也可以是无偿的。前者场合成立租赁关系,后者场合成立借用关系(或称使用借贷合同)。⑥ 以下重点分析债权模式中的租赁关系。
(一)土地的租赁
中国的土地可以租赁吗?1982年12月4日《
中华人民共和国宪法》第
10条第4款规定:“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”显然,当时是禁止土地租赁的。及至1988年4月12日《
宪法修正案》第
2条,将上述规定修改为:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”特意去掉了土地不得出租的限制。之所以修正这一规定,是因为“随着改革不断深化,允许合法转让土地使用权的问题日益迫切地提上日程,需要改变不得出租土地的规定。”⑦ “随着改革开放和经济建设事业的不断推进,改革土地使用制度,合理利用土地,有偿转让土地,已经是调整国民经济结构、促进资源优化组合的客观需要。”
1988年《
宪法修正案》目的之一,就是要实现土地所有权与土地使用权的分离,实现土地使用权的有偿流转。而且,这种土地使用权的有偿流转,在当时的立法者思想中,主要是通过租赁关系来实现的。至于说创设用益物权性质的“土地使用权”,以有别于债权性质的土地承租人的土地使用权,恐怕当时的立法者还没有想那么多。时至今日,在起草
物权法时,立法者所考虑的是作为用益物权的土地使用权,包括“建设用地使用权”和“宅基地使用权”,比起当年的认识来说,当然有了相当大的进步。同时也必须指出,在取得进步的同时,切不可学“熊瞎子掰苞米”,抓住了用益物权,却忽视当年立法者就已经考虑到了的土地租赁权。1988年《
宪法》修正以后,土地可以租赁了,《
宪法》没有区别国有土地与集体所有的土地而作不同的对待,因而,国有土地可以租赁,集体所有的土地也应当可以租赁。