首先，从解释论的立场出发，上述国务院“通知”的效力如何？城市居民违反其规定而购买农民房屋，其合同效力如何呢？根据《
行政法规制定程序暂行条例》第
3条第1款前段，“行政法规的名称为条例、规定和办法。”③ 因而，上述“通知”虽然是以国务院办公厅的名义发布，但尚不属于“行政法规”。根据《
最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第
4条，“
合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因而，上述“通知”的规则，尚不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。惟其规定“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，无疑会在实践中给上述买卖带来障碍，导致“黑市”交易，并埋下产权纠纷的隐患。④
其次，从立法论的立场出发，我认为禁止城镇居民在农村购买住宅的规则是值得进一步探讨的。（1）房屋是农民合法的私有财产，原则上可以自由处分；城镇居民原则上也可以自由购买他人合法的财产。如果不允许他们之间的买卖，属于违反“原则”而确立“例外”，应当有充分的理由，而这种理由或许只存在于立法者心中，我们是看不到的。其心中的理由是否成立、能否服人，外人无法判断。（2）人为地限制农民进入统一的大市场，依身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，有待改进。（3）以农民为“弱者”，而由立法者充当其“监护人”，未必真正维护了其利益，“弱者”并非“弱智”，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。（4）如果是为了保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对于集体土地的“侵入”，而在于防范国家和行政机构对于集体土地的“侵入”和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁所在。（5）仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值，会损害出卖人的利益。
毫无疑问，是否允许城市居民购买农民房屋，是一件重大抉择，并有深远的影响。立法者徘徊于“守成”与“革新”之间，进行立法政策的选择，理应作全面的考量。中国改革的经验是，当我们无法确切知道抉择的后果时，不妨“摸着石头过河”，在一些地方进行试点，积累经验。我认为，这一经验也应当适用于我们所要讨论的问题。基于这一基本认识，在
物权法立法时，即使不确立“革新”的立场，也大可不必一下子走到“守成”的道路上去。特别是，
物权法是财产关系的基本法，一旦定位，影响深远，将来再改，实属困难，莫不如保持开放的立场，这一问题暂不规定死，具体如何规定，后文再具体分析。
