宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”
韩世远
【摘要】
物权法草案为了解决农村房屋流转与宅基地使用权不得随便流转的矛盾，开出了“房屋只能在集体经济组织内部流转，宅基地使用权一并转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的药方。这剂药方并不高明，可以设置土地租赁权，以解决农村宅基地大范围流转后，农村土地使用权不稳定问题。
【关键词】宅基地；法定租赁权；房屋买卖；物权
【全文】
一、问题所在
宅基地关系到中国八亿农民安身立命之所，实属重要，立法时应充分讨论。讨论有两个前提框架，先予明确。其一，在我国，房屋和土地是两个所有权的客体，是两个分别存在的“物”，
物权法草案继续肯定了这一立场。其二，关于地与房这两类物的流转，宅基地属集体所有（参照《
中华人民共和国宪法》第
10条第2款后段），任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让（参照《
宪法》第
10条第4款）。房屋可以由个人所有，也可以由法人、集体、国家所有，房屋原则上可以流转。本文所要讨论的是，针对农村的宅基地与房屋，在其各自的“归属”明晰的前提下，可否流转以及如何流转的问题。
笔者注意到，历次
物权法草案一直将传统民法中的“地上权”区分为两种不同的类型，即建设用地使用权和宅基地使用权，分别对应于国有土地和集体所有的土地。这种二元构成的选定有其背后的无奈，即建设用地使用权是我国房地产市场的要素，而宅基地使用权游离于市场之外，无多少自由可言，却负载于沉重的使命和负担。
问题在于，房屋要流转，而土地所有权以及作为用益物权的宅基地使用权却不可以随便流转，就会出现“房走地不走”的局面，这一矛盾如何解决？
物权法草案第
162条所开出的“药方”是：房屋只能在集体经济组织内部流转，宅基地使用权与房屋一并转让；禁止城镇居民在农村购置宅基地。这是一剂不甚高明的“药方”。
