证券投资信托基金的受益人也是信托基金的投资人，根据我国《
信托法》第
43 条的规定，受益人是在信托中享有信托受益权的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。受益人享有的信托利益就是受益权，受益权既可以具有物权性质，如对强制执行提出异议的诉讼权利、破产取回权等；也可以具备债权性质，如对受托人的监督权、损害赔偿请求权等。因此，受益权是一种混合性的财产权利。证券投资信托属于自益信托，信托合同成立之时也就是受益权产生之时。根据我国《
信托法》第
49 条的规定，受益权的范围包括：第一，撤销权。受托人违反信托目的处分信托财产或者因违反管理职责，处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，有权请求法院撤销该处分行为。第二，监督权。受益人有权了解信托财产的管理状况、查阅信托帐目，并要求受托人予以说明；当出现特别事由致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受益人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。第三，损害赔偿请求权。受益权属于财产权，根据我国《
信托法》第
48 条的规定，受益权可以依法转让和继承。
受益权证券化的表现就是受益凭证的发行，这是集团信托的重要特征，便于经理公司吸收资金，也简化了受益人取得收益和受益权转让的程序。我国基金管理办法称受益凭证为“基金单位”，根据该办法第55 条的解释，“基金单位是指基金发起人向不特定的投资者发行的，表示持有人对基金享有的资产所有权、收益分配权和其他相关权利，并承担相应义务的凭证”。可见，受益凭证是一种有价证券，一般分记名式和无记名式两种，受益权的转让，就无记名受益凭证而言，交付即可生效；就记名受益凭证而论，除背书外，尚须将受让人姓名、住所记载于受益人名册之中。因受益权的产生与受益权的取得无关，故受益凭证属非设权凭证。受益凭证作为有价证券也可以质押。根据我国基金管理办法的规定，基金分为封闭式和开放式两类。开放式基金是指基金发行总额不固定，基金单位总数随时增减，投资者可以按基金的报价在国家规定的营业场所申购或者赎回基金单位的一种基金；封闭式基金是指事先确定发行总额，在封闭期内基金单位总数不变，基金上市后投资者可以通过证券市场转让、买卖基金单位的一种基金。上海证券交易所和深圳证券交易所都制定了自己的证券投资基金上市规则，并已由中国证监会批准。
综上，住房抵押贷款证券化的过程是：购房者先与贷款银行签订借款合同，并将所购房屋抵押，贷款银行成为抵押权人(债权人)；贷款银行将其债权转让给特殊目的公司(SPV) ，特殊目的公司根据贷款种类设计具体的转手证券以及基于转手证券产生的其他类型的MBS ，与证券公司签订承销协议，并接受信用评级和审计；与托管银行签订信托协议，委托特殊目的公司的开户银行收取借款人按时支付的住房抵押贷款的本金和利息，并支付给托管银行，由托管银行按照MBS 的利率标准支付给MBS 的投资者。
