三、大陆法系国家的不动产证券化
作为大陆法系代表的德国在不动产证券化方面也作出了一些努力。德国的不动产担保物权，依是否从属于债权，可分为抵押权和土地债务；依是否发行有价证券，又可分为证券担保物权和登记担保物权。抵押证券，是指能够证明特定人拥有抵押权的物权有价证券，是将抵押权具体化为证券形式。对抵押权的处分以抵押证券的占有为要件。当事人也可以通过物权契约(登记) 禁止抵押证券的交付，在这种情况下，证券抵押变为登记抵押。证券抵押权的转让应该采取书面形式，并交付抵押证券。[7]但由于这种证券抵押权的转让未经登记，所以在一定条件下才具有公信力。也就是说，证券抵押权的取得与抵押证券的转移占有均须经过公认，并制作成公认证书才具有公信力。只有根据公认证书，证券抵押权的受让人才有权将同一抵押权再转让给善意第三人。作为债务人的土地所有权人在清偿债务时，有权请求债权人出示抵押证券和公认证书。德国的土地债务也是一种担保物权，它并不以债权的存在为前提，可以根据赠与和代替清偿的目的而设定。当然，也可以为债权的担保而设定。土地债务可以根据证券的交付而设定，这样的有价证券可 以分为记名和不记名两种。其流通条件与抵押证券相似。[8]由此可见，德国不动产担保证券的流通性欠佳，与美国的住房抵押贷款证券有很大差别。
瑞士的不动产担保形式有抵押证书、债务证券和定期金证券三种。其抵押证书相当于德国的保全抵押，不适用于流通。债务证券是证券化的担保物权，是一种证券化的抵押权。债务人以其全部财产承担债务。担保物所有人与债务人可以是不同的人。债务证券由不动产登记机关制作，记载着抵押权及其担保的债权。不动产登记机关将这种担保物权(债务证券) 登记后，就把记载着抵押权及其担保的债权的有价证券交付给债权人。这种证券既可以记名也可以不记名。债务证券也能证明债权存在及其效力。证券转移占有，它记载的债权也随之转移。善意信赖债务证券者，债务证券所记载的债权对他来说是有效的。若抗辩理由不能从证券中认知，则不能对抗善意第三人。瑞士的定期金证券也是一种不动产抵押权证券化的形式。它只对被抵押的土地负责，债务人的其它财产不负责任。所以抵押物的所有人与债务人不能分离，被抵押土地转让，土地上负担的债务也随之转移与取得人，而原债务人也就免去了担保责任。根据《瑞士民法典》第787 条和第850条第二项的规定，定期金证券的持有人(债权人) 在四种情况下有权请求债务人偿还债务：一是作为担保物的土地被分割而影响到债权；二是土地所有权人降低土地价格而不提供相应的担保；三是债务人拖欠给付满3 年；四是定期金15 年期限届满时。除上述四种情况外，债权人不得请求偿还债务，因此，定期金证券适合于继续性的资本投资项目。[9]
日本在不动产证券化方面的立法，主要是1931 年制定的《抵押
证券法》和1932 年制定的《不动产融资及损失补偿法》，作为对1927 年开始的金融恐慌期间的金融机构的救济，在当时并没有发挥太大的作用，直到现在才被重视起来。为了制止抵押证券的买空卖空现象，1987 年又制定了《抵押证券业规制法》。[10]抵押证券是抵押权与担保债权合二为一的证券化形式，从而使之成为一种金融商品，可以根据有价证券的原理进行流通。根据计划发行抵押证券当事人的特别约定，抵押权人向登记所申请抵押证券的交付，虽然登记簿的记载转记为证券，但不动产登记簿的记载仍为有效，也就是说，抵押权的变动由登记簿和证券同时记载。抵押证券可以背书转让，在流通中，即使没有权利人的介入，其公信力也被承认。在受理抵押证券发行的申请时，如果有人提出异议，那么登记官员必须在一定期间内就异议内容催告抵押人、第三取得人、抵押权人或者抵押权顺序转让人以及放弃抵押权顺序的人。若没有提出异议申请，则不得对抗善意第三人。需要说明的是，在最高额抵押的情况下不能发行抵押证券；被发行抵押证券的抵押权也不适用《日本民法典》第378 条规定的涤除制度。在日本的实践中，抵押证券销售商并不是直接将抵押证券交给投资者，交给投资者的只是保管证(抵押权证书) ，于是可能出现抵押证券的卖空或者双重买卖。为保护投资者的利益，日本于1987 年12 月出台了《抵押证券业规制法》，规范专门以抵押证券销售为职业的抵押证券业者的商业行为，其主要内容有三个方面：一是抵押证券业者的登记制度；二是由第三人(专门的抵押证券保管机构) 进行抵押证券的保管并颁发保管证；三是成立抵押证券业协会，进行行业自律，并受理抵押证券投资者的投诉等。大陆法系的不动产证券多为非设权证券，即均先发生权利，然后作成证券以表彰之。
