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法律行为和不动产物权登记的公信力

  没有明确规定物权行为,那么我国不动产物权的变动模式是否就是,债权行为加不动产物权登记?我们认为不是!我们认为债权行为是形,而物权行为才是实,虽然未明确规定物权行为,但在学理上和实务上我们仍应坚持物权行为加不动产物权登记的变动模式。
  《物权法》第九章“所有权取得的特别规定”第一百零六条规定无权处分情况下物权的变动规则,一般的原则是“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;”否定了受让人的不动产物权。进一步的追问是具有处分权的不动产所有人或处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,因不动产转让合同无效,是否根本不动产物权就未发生变动,因而出让人可根据物上请求权要求返还,或者不动产物权已发生物权变动,出让人仅能根据民法上的不当得利主张财产返还。
  注意到《物权法》第一百零六条在保护真实物权所有人的同时,确立了受让人的物权善意取得制度,必要的条件是:“(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”这里,没有课以受让人对债权行为进行详细审查的义务,在这点上受让人仅仅是善意就足矣。换句话说,在不动产物权变动上,债权行为中的意思表示“某某人兹授予某某人”或“兹转让给买受人”是不动产物权变动的关键,对信赖不动产物权登记的第三人更是如此。
  在无权处分的情况下,善意的受让人都能获得充足的保护,在有权处分的情况下,债权行为似不应该对不动产物权的变动施加更大的影响,信赖不动产物权登记的第三人支付对价并依法登记,不动产物权的取得是受法律保护的。
  当代不动产物权更偏向于有效利用和融资交易,因此交易安全具有特别的重要意义。我国《物权法》未明确规定物权行为,亦未如我国台湾地区民法一般地规定物权的取得方式,仅仅规定不动产登记和动产交付的效力是不完整的。在不明确物权行为当然更不承认物权行为独立性的情况下,如果认为我国物权变动的模式是债权行为加不动产登记,那么实务上应对这里的债权行为抽离其内核做物权行为的理解。
  不动产物权登记的公信力与法律行为是两个不同的东西,但是两者之间有着内在的联系。如果物权法的制定不使绝对公信力、典型公信力、相对公信力与法律行为发生关系,公信力就会失去方向。将法律行为与公信力联系起来考虑,才可能建立不动产物权变动的正当性基础。


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