法律行为和不动产物权登记的公信力
蔡新华
【关键词】物权行为；不动产登记；公信力
【全文】
通过法律行为引起权利归属的变动，以当事人的意思表示为前提条件。在法国，受个人主义、自由主义的深入影响，民法充斥着绝对尊重个人意思的思想。仅仅是个人意思就足以引起权利归属的变动，其他因素不能影响当事人之间的权利义务。突出的表现是，在不动产物权的变动上，当事人意思表示一致就已经成就不动产物权的变动，任何外在的公示方式都不足以施加影响。
因此，在法国，要获得不动产物权的真实性，就必须从引起物权变动的当事人的意思表示中去查证，不动产物权的登记对不动产物权的真实性的确认是不可靠的，第三人进行不动产物权转让，仅仅信赖登记是不能获得法律保护的。当不动产物权的出让人不是真实物权的所有人即无权处分的情况下，这意味着登记是不真实的，登记的权利并不存在，登记无任何辅佐的力量，因不真实登记丧失了效力，应予撤销。登记对第三人没有提供任何法律保护，即登记无公信力。
在另一个极端，仅仅是登记本身就代表不动产物权。所谓登记的绝对公信力，指登记在不动产登记簿中的不动产物权，不论登记是否反映客观权利状况，亦不论第三人是否知悉登记错误，第三人均可取得物权。历史上，在Mecklenburg、Luebeck、汉堡、索可逊实行的登记制度，在现代，肇始于澳大利亚的托伦斯土地登记制度，都具有绝对公信力。
绝对公信力过于强调登记本身的绝对真实性，强调第三人利益的保护，忽视了真实物权人的保护，因此，除原始登记中可能采用外，世界各国都未予采用。在美国，有11个州采用了托伦斯登记制。
大部分国家和地区采用的是所谓的典型公信力，指当出现登记错误，但第三人不知登记错误信赖登记并通过交易行为取得不动产物权的，应当受法律保护。如果知道登记错误存在，则第三人不能取得不动产物权。可见，典型公信力兼顾了真实权利人和信赖第三人的利益平衡。采用典型公信力的国家的典型代表是德国民法，瑞士民法及我国台湾地区民法亦持相同立场。
日本是持相对公信力立场的国家，第三人通过交易行为从登记权利人处取得不动产物权的条件是，真实权利人对于登记错误负有“归责事由”，且第三人对登记错误的不知无过失。与典型公信力不同的关键是，如果登记错误不可归责于真实权利，那么尽管第三人信赖登记，也不能取得不动产物权。法律人的评价是偏向保护真实权利人，对第三人的保护力度较小，不能有效地保护交易安全。
