区分所有的楼房由专有部分和共有部分构成。其专有部分，来指楼房中具有构造上和使用上的独立性，属于住房有限产权的客体。它由具有一定平面的长度和一定立体的厚度构成。专有部分的范围因内部关系与外部关系而不同。在作为区分所有人的住房有限产权人对楼房的维修、管理关系上，专有部分仅指墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷的部分。在外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。住房有限产权人得自由粉刷墙壁，悬挂物品，铺设地板，但不得危及墙壁及其他部分的安全。由于过错污损共同墙壁的表层部分时，应对该专有部分的所有人负损害赔偿责任。关于专有部分的管理和维修，按《中国统配煤矿总公司住房制度改革指导性方案》规定：“住户未经许可不得改变住房的结构和设施。住房的室内设施，包括门窗、墙壁、照明等由住户负责维修。”
楼房及其附属物的共同部分，应归各住房有限产权人共有，其范围包括：(一)楼房的基本构成部分，如支柱、屋顶、外墙及地下室等。(二)楼房的共同部分及附属物，如楼梯、电梯、消防设备、煤气管道、自来水管道等。它们具有三个特点：(一)因物的使用目的不能分割。(二)为使专有部分与共有部分成为一体，共同使用部分的所有权，应在各相关住房有限产权转移时，一同转移归同一人。(三)楼房的公共设施专有部分的从物，属于抵押权的效力范围。[15]
住房有限产权人，可以按其应有部分使用楼房的共有部分，如乘用电梯、在屋顶晒衣服、在地下室停车等。共有部分的使用方法及范围，一般按规约确定。违反该项规约时，如某住房有限产权人擅自独占楼顶或楼梯，其他住房有限产权人有权请求排除妨碍，返还不当得利，在造成损害时，还可请求赔偿损失。
共有部分的管理和维修，
国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》规定：“公寓式(单元化)的楼房卖给职工后，可委托代管和维修，公共部位的维修，由住户每年缴纳公共维修费。”“高层住房的电梯费和高压水泵费，以及各类住房的暖气费，仍由职工所在单位负担。”中国统配煤矿总公司《住房制度改革指导性方案》规定：“共用设施由住户共同分担维修；室外公用部分，如房顶、水、电、暖等设施由产权单位负责维修。”
关于对住房的改良，我国规章要求得比较严格。如国家气象局《关于售房和建立住房基全的请示》规定：“职工购买的公有住房，不得任意改变房屋建筑结构，未经批准不得扩建、改建和翻建。”《长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法》第13条规定：“毗连房屋、共有房屋的一方所有人、使用人不得擅自改建房及。确需改建的，须其他共有人或使用人同意并经辖区房地产管理部门安全鉴定后，方可进行。”
在住房有限产权为建筑物区分所有权场合，各住房有限产权人之间面临着相邻关系问题。学说认为，民法关于相邻关来的一般规定，对于住房有限产权也应适用或类推适用。在住房有限产权人必须修缮其住房的情况下，可以使用其他住房有限产权人的应有部分，但应承担清理现场、排除妨碍、恢复原状、消除危险、赔偿损失等责任。在其他住房有限产权人专有部分溢出或挥发煤气、热气、臭气、灰屑、产生噪音、振动等损害源时，住房有限产权人有权禁止。住房有限产权人不得植自缩小、堵塞楼道。《长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法》第13条规定：“毗连房反、共有房尼所有人或使用关以外的人如雷使用毗连房屋的共用部位或共有房屋时，应取得各所有人、使用人一致同意，并签订书面协议。”住房有限产权人行使权利，不得违反公共利益，不得以损害他人为目的，应依诚实信用方法。
