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鉴于与典型的所有权相比，住房有限产权具有特殊性——受限制性，于是有人将其定性为他物权。应该承认，在受限制这点上，住房有限产权与他物权确实具有共性。即使如此，住房有限产权也不是他物权。因为他物权包含担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务履行和债权实现而设立及存续；住房有限产权在成为抵押权等担保物权的客体之前，并不担保什么债权，因而它不属于担保物权。他物权中的用益物权，其重要特征在于，它系于他人之物上存在的物权，由用益物权人占有、使用、收益他人之物的权利；而住房有限产权系纳房人在自己的住房土享有物权，属于自物权而非他物权。
在这里，有必要评价永久居住权说。有的学者认为，住房有限产权不是单独所有权，而是永久居住权。我基于以下理由加以反对：第一，永久居住权意味着元处分权，而绝大多数地方规章和行政规章都规定，购房人付清全部购房款五年后，可以转售其住房。这说明住房有限产权包括处分权，与永久居住权的性质不符。第二，无论从法律规定还是从学说方面看，永久居住权都属于新型的他物权。在我国现行法律体制下，确认它的合法有效性必须突破一物一权主义。而这样做需克服巨大的障碍，要么马上立法承认它，要么修正一物一权主义。第三，永久居住权表现不出购房人对所购住房享有产权，对购房人的合法权益的保护，尚不如共有权制度有力周到。这势必使广大职工对住房制度改革产生反感。
5.住房有限产权与完全产权
本来，所有权的特征在于其全面性和整体性。所有权系对物进行概括地支配之权，所有权人得对标的物为占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉。并且，所有权不是占有、使用、收益、处分各项权能在量上的总和，而是一个整体的权利，因而对所有权不能在内容或时间上加以分割。在所有物上设定用益物权或担保物权，不是让与所有权的一部分，而是创设一个新的、独立的物权[1]。住房有限产权却永远在收益和处分上受到原产权的限制，按上述关于所有权的观点和Bartolus关于“所有权者，除法律禁止外，得对有体物为不受限制处分之权利”的思想衡量，住房有限产权似乎算不上所有权。在中国，确有学者基于所有权只受法律限制和他物权限制的思想影响，对住房有限产权的受限制性感到困惑，以致于否认其所有权性，或者承认它为所有权但否认限制的有效性。这就有必要对所有权的限制问题加以简要的考察和评论，以便对住房有限产权有个正确认识。
民法发展史表明，所有权经历了从不受限制到受限制，从只受法律限制到受法律、判例限制，再到受当事人约定的限制的发展过程。“罗马所有权有着自己的特点，这些特点城予所有权以特有的烙印。原始形态的所有权的确是绝对的和排他的权力，它排斥任何限制、任何外来的影响；它必然吸收一切添加进来的东西。”[2]但若绝对如此，则不利于发挥物尽其用的最佳效能，于是，“在罗马—希腊时代以及在优士丁尼法中，这些特点大大地消失了。‘划界地’早已不存在，所有权的永久性原则被优士丁尼所废除，在相邻关系中的自主制度带来了对所有权的一系列严格限制。”[3]这种思想影响到了近现代民法。西方各国立法对所有权的限制主要表现在：其一，以保护社会公益为目的的公法上的限制，多属于行政法上的限制。其二，以保护民事主体利益为目的的私法上的限制，包括依诚实信用原则行使权利，禁止权利滥用，自卫行为和自助行为限制所有权；相邻权对所有权的限制；他物权对所有权的限制；当事人约定对所有权的限制。其三，判例对所有权的限制[4]。由于我国学者对当事人约定限制所有权不熟悉，从而否定住房有限产权，因此我们重点讨论它。在法国，“普这观点认为，现代法应允许国家对所有权作严格限制。此外，有些限制还可根据私人之间的约定而来。”[5]在中国台湾，“当事人订约禁止所有权受让人处分所有权，或其处分须经监督之特约者，亦常有之，其效力如何，有待研究。最高法院三十年上字第一二一号判例谓：‘所有权之让与人，于不违反公益之程度，所订禁止受让人处分所有权之特约，固应认为有效，但仅于当事人间发生债的关来，不能发生物权之效力’。又三二年上字第一一号判例谓：‘某甲将财产分给诸孙，其所立析产证书内虽载有监督之权字样。然将财产给与子孙，移转所有权，限制其处分，无对抗第三人之效力。’由此二则判例可知，此项以契约对所有权处分权能之限制，仅具有债权效力，不具有对抗第三人之物权效力。”[6]
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