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3.住房有限产权与共有权
几乎所有的地方规章都规定，“原产权单位有优先购买权”，“售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配”，“售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。”这些都是共有权的表现。甚至于有些规章直接规定双方对所售住房享有共有权。如《哈工大向校内职工出售公有住房实施办法》第18条规定：“出售公有住房产权划分：个人按标准价格购买的住房产权为学校和购房人共同所有，按双方出资比例划分产权。”
笔者认为，虽然不排除采用共有权制度，所规定的具体内容也符合共有特点，但许多地方规章对住房有限产权赋予了有别于共有权的法律特征和效果：其一，在购房人自住自用所购住房场合，原产权单位无占有、使用、收益和处分诸权，共有权无从体现。其二，在共有场合，共有人有义务共同承担保管、修缮共有物的费用。但住房有限产权场合则不同，如《长春市住房制度改革方案》规定：“公房售后管理原则上实行自有、自住、自管、自修，也可委托房产管理部门代管代修。”这是单独所有权的表现。其三，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意.至少占份额一半以上的共有人同意，否则，处分行为无效。但在住房有限产权场合，贝勺房对在支付全部价款后，经过若干年，可不经原产权单位同意而径直向他人出售其住房。其四，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房有限产权的情况下，原产权单位只有在购房人出售住房时才有分割收益之权，包括作价分割权(优先购买权)，在纳房人自住自用时，原产权单位绝无请求分割所售住房之权，不然，就难以保障购房人的基本生活和工作秩序。其五，在住房有限产权场合，只要购房人自住自用住房，就不再支付租金或价款等费用。如果认为购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿地占有、使用和收益着原产权单位的房产份额。这是违反共有关系的本质要求的。有鉴于此，还是把住房有限产权作为单独所有权为宜。
诚然，在制度设计的层面上，可以将住房有限产权规定为共有权，也可以设计为单独所有权。究竞如何，取决于下述因素。其一，价值取向。如果把住房的优惠价(标准价)理解为低收入的职工支付的部分购房款，尚未支付价款的住.房份额仍由售房单位享有产权，那么，住房产权就当然是共有权。属于共有的本质要求决定，购房人在占有、使用、收益、处分住房时要受到售房单位的许多限制，如售房单位可请求共用住房、作价分割住房、出租住房、赠与住房的应有份额等。这样，与原享有的租赁权相比，购房人除了多付出许多价款，将省吃俭用所剩积蓄变成不能周转的不动产，并未享有什么优惠。这会导致坚守岗位、忘我工作的广大职工对住房制度改革的不满，不利于住房制度改革的顺利进行。反之，如果把住房优惠价理解为对低收入的职工坚守工作岗位的一种报偿，对其低待遇的一种补偿，只要购房的职工在特定时期不调离或不转售住房，就让他享受这种福利待遇，以此减少其后顾之忧，稳定职工队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施，那么，由购房的职工享有性质为单独所有权的住房有限产权，原产权单位不享有共有权，只是在住房的最终处分方面和处分时所获利益方面握有限制之权，就是合理的制度设计。笔者赞同将住房有限产权设计为单独所有权的价值判断。其二，住房有限产权进人市场自由度。如果把住房有限产权设计成共有权，或者如某些学者主张的那样，将购房人享有的权利定性为债权，那么，原产权单位便对购房人享有许多限制之权，可有许多理由阻止购房人转售住房，住房进入市场的自由度显然较低。反之，如果把住房有限产权设计成单独所有权，那么，经过特定的时期，购房人就可以比较自由地在房地产市场中转售其住房，我认为后者更符合住房商品化的改革目标。其三，购房人所付款项的多少。如果购房人所付款额过低，与住房的市场价格相差悬殊，那么，把购房人对其住房享有的权利认定为按份共有权或租赁权，就比较适宜。如果购房人所付款项数额适当，那么，赋予购房人单独所有权而昨共有权，就比较适宜。
4.住房有限产权与他物权
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