住房有限产权论纲
崔建远
【摘要】住房有限产权不是附条件债权、租赁权、他物权及永久居住权，也不应该是共有权，而是在收益和处分方面受到限制的单独所有权，并多属建筑物区分所有权。由于原产权单位仍握有分享收益权和限制处分权，因而出现了住房有限产权与原产权的双重结构。住房有限产权不违反物权法定主义。基于我国住房有限产权的立法仅具雏形的现状，我国立法尚待完善。
【关键词】住房有限产权；单独所有权；双重所有权；物权法定主义；建筑物区分所有权
【全文】
在住房制度改革的过程中，城镇居民按标准价(优惠价)购买公房，取得有限产权。该住房有限产权为一新生事物，并将在相当长的历史时期内存在，加上法规及规章对此规定得残缺不全，学说分歧颇大，故尚待探讨。
一、住房有限产权的法律性质
1.住房有限产权的界定
产权有广狭二义。广义的产权，来财产权(Property)的简称，泛指能用赁币衡量评价的民事权利，亦即有财产价值的权利。它包括物权、债权、继承权等。狭义的产权，单指所有权(Ownership)。我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。住房有限产权中不包含债权、继承权、担保物权等，因而属于狭义产权，指购房人对其所购住房享有占有、使用、部分收益和有限处分之权(如购房后五年内不许转售；可以转售时，售房人即原产权单位有优先购买权；转售时原产权单位有分享收益之权；自住自用时不得擅自改变住房性质)。关于这种产权的法律性质，有租赁权、共有权、他物权及永久居住权等不同观点。笔者认为，住房有限产权属于受到特殊限制的单独所有权。鉴于争论如此之大，更因该产权的法律性质直接涉及到其效力范围、进入房地产市场的自由度、构成侵权与否的判断标准，故需详加分析。
2.住房有限产权与租赁权
有人认为，购房人与原产权单位(售房人)之间存在着行政隶属关系和劳动关系，购房人对所购住房支付的价款较低，仍有福利照顾的性质，故属租金而非价款；原产权单位仍负无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定：“住房的供水来统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。”这些都是租赁权的特征，于是主张住房有限产权为租赁权。
笔者对此不敢苟同。尽管租赁权具有物权化的性质，但它毕竟为债权。而住房有限产权为物权，如
国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定：“职工的买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。”此其一其二，租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物的效力，只有占有、使用租赁物的权能，享受租赁物的自然效用之权。住房有限产权既含有占有、使用权能，又包括部分收益权和有限处分权。其三，购房人所付款项，按《
关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定，包括“住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费”，而租金则仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素，并且是将来要达到的成本租金水平。这表明购房人所付款项远远高于租金，在性质上为住房价款。其四，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而作租赁合同书。这都表明住房有限产权不是租赁权。
