1、“同等条件”的具体含义是什么？《
中华人民共和国合同法》第
十二条规定，一个合同一般应包括以下条款：
(一)当事人的名称或者姓名和住所；
(二)标的；
(三)数量；
(四)质量；
(五)价款或者报酬；
(六)履行期限、地点和方式；
(七)违约责任；
(八)解决争议的办法。
“同等条件”的含义是以上条款均一致，还是几项主要条款一致，还是一项条款二致规定不明确，使承办法官在审判实践中对“同等条件”的理解困难，操作困难，判决困难，导致判决后的结果差异很大。
承租人仅在同等条件下享有优先购买权。何谓同等条件？依王利明先生的观点，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较优惠的价格，而此种优惠能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。
1.优先购买权的成立遵循法定主义原则
优先购买权为民事优先权之一。由于优先购买权为形成权的一种，具有效力上的优先性，我国合同法第二百三十条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权，即“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，
最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第
一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前３个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”总之，房屋承租人的优先购买权是
合同法明确规定的民事权利，无须当事人约定，自租赁关系成立时产生，在符合法定条件时可予行使。
2.优先购买权的行使受到“同等条件”的限制
承租人的优先购买权是一种在行使上附有限制条件的形成权。一方面，它是一种形成权，优先购买权人依据自己的意思形成以义务人（出租人）与第三人同等条件为内容的契约，无须义务人的承诺。另一方面，该形成权的行使附有限制性条件，即承租人只有在符合同等条件的前提下才能行使对租赁物的优先购买权。优先购买权的立法目的和权利实质应当是：在不损害出卖人利益的前提下，给承租人一个买受的机会。如何做到不损害出卖人的利益，关键是要严格遵守同等条件的原则，即优先购买权人的认购条件与其他买受人完全一致。这里的认购条件不仅包括最主要的价格条件，还包括价款支付期限、方式、卖方迁址期限以及所卖房屋的部位、数量等因素。如果出卖人基于某种特殊原因给予其他买受人一种比较优惠的价格，而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当具有同样的特殊原因，才能视为“同等条件”。因为其他买受人所能提供的任何条件，包括机会，都是出卖人的利益所在，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。第三人提供的某种机会能否以金钱替代，应以出卖人的价值观判断，不能以优先购买权人的观念衡量。只要其价值判断标准符合常理，并不违法，就应支持。另外，在考察同等条件时，付款方式这一条件具有特殊性。由于个人的信用不同，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。当然，如果第三人允诺一次付清的，优先购买权人不得主张分期付款。对于这些合同之外的特殊利益，出卖人负有举证责任。
