承租人的优先购买权问题分析
陈俊 张莹
【关键词】承租人；优先购买权
【全文】
案情：2005年，甲将其房屋一套租给乙使用。2006年甲生病住院，甲的好友丙为其垫付医药费3万元。后因医药费不足，甲经与丙协商，将该出租的房屋以5万元的低价转让给丙，甲也借此对丙长期的帮助表示感谢。2007年，甲丙办理了过户手续后，丙通知乙搬出房屋，乙则以其有优先购买权，愿以5万元购此房为由拒绝。丙诉至法院要求乙搬出，乙则以甲与丙侵犯其优先购买权为由抗辩。
近年来，随着住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中因优先购买权发生纠纷的案件逐渐增多，由于现行法律法规对此类纠纷规定的比较原则，给司法实践中处理这类案件带来不少困难。作者现就房屋买卖优先购买权案件的处理谈一点粗浅看法。
分析：承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。出租人侵犯优先购买权的后果，就是承租人可以以享有优先购买权为由,请求法院宣布出租人的买卖行为无效。
所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依所法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定。
优先购买权的法律性质主要表现在如下几个方面：
1.优先购买权具有法定性。一般而言，优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产生，具有法定性。如《
城市私有房屋管理条例》第
19条、《
民法通则若干问题意见》第
118条、《
合同法》第
230条规定了承租人的优先购买权，《
民法通则》第
78条规定了共有人的优先购买权，《
公司法》第
35条、第
138条规定了股东的优先购买权，《
合伙企业法》第
22条规定了合伙人的优先购买权，《
中外合资经营企业法实施条例》第
20条规定了合营方的优先购买权。
