3、关于相邻关系的规定
这一章规定有三个层次。第一个层次是对因为用水、排水、通风、采光等各种相邻关系作了具体规定,第二个层次是,法律法规没有规定的依照当地习惯。第三个层次是规定了处理相邻关系的原则,即不动产的相邻权利人应当遵守“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。这是我国司法实践上早已总结出的经验。这一条在立法例上具有特色。
4、关于共有的规定
这一章值得注意的是第103条规定:“共有人对于共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。”如何认定合伙的财产关系的性质,长期以来一直存在分歧。合伙有作为民事主体的合伙企业,也有不是民事主体的合伙合同。这一条在“家庭关系”之后加了一个“等”字,为解决实践中的问题留下了空间。
5、关于善意取得制度的规定
《物权法》第
106条明确规定了善意取得的三个要件:1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。这一条规定的善意取得要件是严格的,对于价格不合理或者无偿取得都一律排除在善意取得之外,利弊如何,有待总结。
有学者认为现在规定善意取得制度的条件不成熟,
物权法规定善意取得制度不利于防止国有资产流失。善意取得制度是民法上无权处分的特别规定,保护善意受让人的取得的所有权,目的是为了维护交易安全,原所有人有权向无权处分人请求赔偿损失。无权处分人造成国有财产损失的,应当依法承担民事责任;违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。如果
物权法不规定善意取得制度,不利于维护社会经济秩序。
第三编 用益物权
这一编需要着重理解的问题有:
1、关于土地承包经营权的规定
这一章是多年实行土地承包经营制度在
《物权法》上的高度概括性总结,政策性强,其中的重点问题在第三个问题中讲。
2、关于建设用地使用权的规定
理解这一章,首先是权利名称问题。在
《物权法》制定过程中,对这一章规定的权利名称有四种意见:土地使用权、基地使用权、地上权、建设用地使用权。这四种权利名称各有利弊,采用建设用地使用权较为符合其权利内涵。
热点问题是土地使用权期满后的续期问题。
《物权法》规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。住宅用地使用权期限为70年,对期满续期是否交土地使用费,有不同意见。立法机关认为,如何规定续期后使用权人应承担的义务,目前还缺少足够的科学依据,因此不作具体规定。
非住宅建设用地使用权的用处不同,期满年后是否续期,应当由建设用地使用权人自己申请,具体办法按照法律规定办理。
3、关于宅基地使用权的规定
关于宅基地使用权的热点问题是,宅基地使用权可否转让和抵押,城镇居民可否在农村购买宅基地?立法机关经过调查研究,认为农村社会保障体系尚未全面建立,放开宅基地流转的条件不成熟。
《物权法》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用
土地管理法等法律和国家有关规定(第
153条),这样规定比较灵活,为今后的发展留下了余地。
4、、关于地役权的规定
地役权进行登记才能充分保护地役权人的利益。我国农村有百分之八十至百分之九十的地役权不登记,
《物权法》对地役权实行登记对抗主义,符合实际。例如,在商品房建造时双方约定,甲方不在其使用的土地上建房,为乙方留有景观视野,乙方付给报酬。除约定的内容违反法律法规规定外,应当认定有效的。但是,如果当事人对其约定没有办理登记手续,甲方将其土地使用权转让给丙方,丙方善意取得,并建造了房屋。在这种情况下,乙方不能对抗丙方,请求丙方拆除房屋。
第四编 担保物权
我国在1995年就公布了《
担保法》,最高人民法院对《
担保法》作了比较详细的司法解释。
《物权法》的规定与1995年颁布的《
担保法》相比,加强了灵活性和适应性,主要表现在: