关于管理规约的订立，一般通过两种途径： 一是在出售不动产时要求买方接受，即由建筑商事先制定一个关于出售标的物的基本管理规约，以买方今后能够遵守该项规约作为出售条件；二是由全体业主共同协商制定。依第一种途径产生的管理规约只是基本框架，需要全体业主在以后的实践中进一步修改和完善，因而将两种方式结合起来在实践中才有意义。如果建筑商不愿事先制定一个基本规约，那么他可以在出售不动产时同买方预约，根据这个预约，买方负有日后订立管理规约的义务。这里的预约含义较广，与传统民法中的预约稍有不同。传统民法中的预约也是契约的一种，适用关于契约的规定，它与正规契约的区别在于预约的内容尚不确定，订立预约的目的是为了约束预约的双方或一方签订一个正规的契约，⑥但管理规约不是一种正规的契约，而是一种自治规范。既然物业管理是依据管理规约的要求进行的，那么物业管理合同的内容不得违背管理规约。物业管理合同作为一种委任契约，其主要内容应该包括： (1) 物业名称或物业小区名称；(2) 对物业管理的具体要求；(3) 管理费用及报酬的数额；(4) 合同期限；(5) 违约责任。在此需要强调的是，对合同期限的确定不要过于主观，应该根据各地不同的实践经验酌定。若规定过长，则容易导致物业公司在管理中的惰性，而产生物业公司与业主之间的纠纷；若规定过短，则又会因物业公司的频繁变更而影响管理行为的效率。根据国家计委、建设部《
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，物业公司依物业管理合同向业主收取的费用实行政府定价或政府指导价，为个别业主进行的特约服务由物业公司自己定价，但不论是政府定价、政府指导价还是物业公司定价，都要遵循合理、公开以及与业主承受能力相适应的原则。尤其是政府定价和政府指导价须先由物业公司根据实际费用支出情况向当地物价部门申报，然后物价部门以独立的住宅小区为单位核定收费标准，核定时应该充分听取小区业主委员会的意见，还要照顾到当地的经济发展水平和物业管理市场的发育程度。若有政府定价，则物业管理合同中不必约定管理费用的条款；如果执行政府指导价，那么当事人双方应当在物价部门核定的幅度内约定管理费用。实践中，部分业主将物业出租及业主外出不在的情况较为普遍，由于租赁权并非所有权，且有期限性，故物业承租人对共用部分的管理毫无兴趣，即使勉强执行管理规约也多有懈怠。而业主外出不在则使管理费用不能按时征收，外出业主在必要时也不能出席业主大会或业主委员会，给物业管理带来许多困难。因此，一方面应该在有关立法中规定物业承租人也要受管理规约拘束，并在管理规约中要求业主在出租物业时将承租人必须遵守管理规约作为租赁合同的主要条款之一，而且要在租赁合同中明确约定由出租人或承租人按照物业管理合同的规定及时交纳管理费用；另一方面在管理规约中要求业主外出时应该委托代理人在业主大会或业主委员会上替他行使其作为区分所有人之一的成员权。
物业管理合同是涉及物业公司和业主利益的重要民事合同，就广义而言，它还关系到国家在城市管理中的利益。因而物业管理合同需要完善的立法制度加以规范，其中建筑物区分所有权法的制定非常关键。根据我国人多地少的实际情况，建立高层建筑物的区分所有权制度无疑是发展方向，而高层建筑物区分所有权制度内容较多、范围较广，到目前为止，国务院虽已出台了部分有关的行政法规，但仍改变不了实践中无法可依的状况，所以有必要制定一部系统、完善的建筑物区分所有权法，以适应形势的发展和改革开放的需要。
