根据上文所述可知，物业管理合同是基于业主的委托而产生的，物业公司据此为业主管理其物业，因而物业管理合同是提供劳务类的合同，那么究竟是雇用抑或委任或承揽则不无疑问。从物业管理的内容分析，物业公司在实施管理行为时有一定的独立性，也就是说物业公司在履行合同时不受业主的干涉，不象受雇人那样只是机械地服从，且提供劳务并不是物业管理合同的目的，只是进行物业管理的手段，而提供劳务则是雇用合同的根本目的，所以物业管理合同不是雇用合同。在承揽合同中，承揽人须交付一定的工作成果，而物业管理合同则无此要求；定作人支付报酬以承揽人完成符合要求的工作成果为条件，而业主支付物业公司报酬并无此限。因此，物业管理合同是委任契约应无疑义。在此需要指出，根据我国实践，物业管理又分为统一服务和特约服务，统一服务依物业管理合同而为，特约服务是指个别业主同物业公司签订的单独合同。至于特约服务合同是何性质则需要具体分析。如前文所述，统一服务只限于共用部分，而特约服务就涉及到专有部分了。在特约服务中，物业公司须为特定业主对其房屋设施进行一些安装、修缮等服务工作，交付符合要求的工作成果，从这个意义上说，特约服务合同属于承揽契约。⑤
　　三、合同的内容与管理规约
　　管理规约又称公共契约，是物业管理的基础，是由全体业主就建筑物与基地的管理、使用及所有关系，以书面形式订立的自治规范。各国对于管理规约的性质有不同认识，其中自治规范一说渐成共识。由于不动产为特定物，而且结构、规模和设备各不相同，所以对不同物业的管理、使用应有不同的要求，从而管理规约的内容也各不相同，因此，具体的管理规约只对特定不动产的业主产生效力，该不动产的业主纵有更迭，其管理规约仍然有效。日后若订立物业管理合同，则物业公司必须按照管理规约进行管理，管理规约与物业管理合同之间的关系由此可见。
　　不同物业的管理规约虽有差别，但仍有其共性可循，其主要内容应该包括： 物业名称；共用部分和专有部分的具体划分；对物业使用方法的要求；实施有害行为的责任承担方式；业主委员会的选举规则、权利义务、工作程序及相关责任；协助物业公司管理的承诺；管理费用及报酬的分担方式；管理规约的修改程序等等。关于管理费用及报酬的分担方式，应该执行建设部1995 年12 月1 日颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第10 条、第11条的规定，由于物业管理只限于共用 部分，所以各位业主对于管理费用的分担取决于共用面积的分摊。需要明确的是，管理规约的内容不得有悖于现行法律的规定，也不得损害除业主之外其他民事主体的合法权益。从管理规约的内容来看，它反映的是一种复杂的相邻关系。其实，区分所有的建筑物中各区分所有人或使用人(业主) 之间就是一种立体式的相邻关系。因此，管理规约的内容也是区分所有权或使用权(业权) 的内容之一，应该适用民法中有关相邻关系的规定。基于这种相邻关系的复杂性和重要性，在实践中有必要进行登记，一经登记就产生了公示效力，昭示了管理规约已成为区分所有权(业权) 的内容之一，也便于登记机关监督管理规约的合法性。

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