二、合同关系中的客体
物业管理合同关系作为债的一种，其客体即权利义务共同指向的对象就是物业管理行为。“管理”一词虽广泛见诸于公法，但也为私法制度所确认，如失踪人的财产管理、无因管理、破产财产管理等等。本文所谓物业管理是指为维持区分所有建筑物的现状并发挥其使用价值所实施的一切行为，包括建筑物的保存、改良、利用、处分，以及对社区秩序的维护。根据这一概念，我们可以将物业管理的内容分为财产管理和社区管理两部分。财产管理是指对建筑物、基地及附属设施的管理，原则上只限于建筑物的共用部分而不包括专有部分。由于国际保健机构对居住环境规定了健康、安全等标准，所以财产管理还应该包括火警防范、清洁维护、花木整理等内容。④社区管理是指对社区生活秩序和环境秩序的管理，包括制止个别业主或其他出入社区之人对建筑物的毁损行为、对建筑物的不当使用行为以及其他妨碍社区生活的行为，例如擅自变更建筑物的结构，影响了整个建筑物的安全；因缺乏社区意识而发出振动、噪音，干扰了邻居的生活；任意堆放垃圾，妨碍了他人的正常生活，影响了环境卫生等等。从管理方式的角度，物业管理又可分为业主自行管理和委托物业公司管理两种，本文专指委托物业公司管理的形式。
需要指出的是，就广义而言，物业管理应该分为两个层次，一是行政机关基于政府职能所为的行政管理行为；二是业主委员会基于管理规约(关于管理规约后面将详述) 所为的自治性管理。前者规定于公法之中，体现了国家的宏观控制；后者规定于私法之中，反映了当事人之间的自由意志。这就决定了物业公司在开展工作时经常要与社会上的许多部门发生密切关系，范围涉及公安、卫生、环保、交通、市政等。若不能理顺物业公司与有关业务部门的工作关系，则物业公司很难开展工作。笔者认为，由于各地情况不同，故不必强求一律，可通过地方性立法解决这一问题。北京市1995 年8 月作出了《居住小区物业管理企业与专业管理部门职责分工的规定》，这一地方性法规结合北京市的具体情况，对物业公司和有关行政部门的业务范围作了明确划分，理顺了关系，为物业公司充分开展工作提供了必要的条件。在要求理顺关系的同时，国家计委、建设部1996 年2 月9 日颁布了《
城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，其中第
14 条规定：“物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并收取相应公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。”其中物业管理单位即指物业公司，这样又解决了实践中物业公司与有关政府业务部门对业主重复收费的问题。
