2．优先购买权或优先承租权的主体
小区车库优先购买权或优先承租权的主体（包括权利主体与义务主体）的判断是一个非常复杂的问题。（1）义务主体。我们通常理解的小区车库优先购买权的义务主体主要是指开发商，但是其它依法取得车库所有权的主体（业主或非业主），再次出租或转让车库时是否也成为义务主体。在笔者看来，既然立法者规定“首先满足业主的需要”是为了解决小区业主停车问题，那么在出现小区车库车位向外转让的情形时，无论谁拥有车库的所有权，都应当受到“首先满足业主的需要”的限制。（2）权利主体。我们通常理解的“首先满足业主的需要”是指满足拥有汽车的业主的现实停车需要，但是没有汽车的业主能否主张优先权呢？假设某些业主在车库首次出售时没有汽车，开发商便将当时“多余”的车库卖给了业主以外的人员。经过两年后，业主买了车却没有车位停车，他们能否主张该条款来保障自己的权益？从效率的角度来讲当然不可以了。但是从正义角度出发，这似乎对后买车的业主不公平，而且能够同时买房子和车的居民毕竟不多。笔者认为可以赋予没有汽车的业主以优先购买权或优先承租权，业主可以将这个车位出租或转租来获取收益。另外业主也可以以缴纳一定费用为代价，与开发商签订将来才生效的买卖或租赁合同，并通过相应公示制度来保障自己的权益。
3．违反“首先满足业主需要”原则而出售或出租车库的效力如何
“首先满足业主需要”既然意味着出业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权，那么侵犯业主的优先购买权或优先承租权而转让或出租车库的效力如何呢。假如开发商不顾业主享有的优先权而将车位出让或租赁给了业主以外的人，此行为是否有效。判断这种行为有效或无效，主要看义务人是否履行了通知义务。鉴于享有优先权的业主的人数可能比较多，因此可以规定开发商必须采取公告的方式通知业主行使优先权；而且第三人可以自己为通知行为，第三人的通知视为义务人的通知。
二、没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属
《
物权法》第
74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，留下了“隐患”。为了消除这一“隐患”，法律或司法解释必须对此问题有明确的立场。这似乎又回到了本文第二部分关于小区车库归属的选择问题。笔者认为应当采用是否计入公摊面积的标准。虽然笔者之前曾认为公摊面积标准不适宜作为一般判断标准，但是并未排除其作为个别判断的标准。一般情形下，小区车库的归属仍然交由当事人约定，只有在约定不明或其没有约定，且依据《
合同法》第
61条仍然无法确定归属的情形下，才可以作为个别判断标准。之所以采取“公摊面积”标准，是因为其民法的公平原则且得到司法实践的认可，具体参见本文第二部分关于“公摊面积”标准的论述。另外，业主共有原则只适用整体产权归属，约定不明或没有约定情形毕竟只占少数，一般情形下，绝大部分车位归属已经明确约定，只有个别约定不明或没有约定的，不适宜采用归业主共有原则。
小结
由于城市私家车的增长速度远远超过了小区车库、停车位的增长速度，小区的车库、停车位成了稀缺资源。从而导致小区车库、停车位归属与使用的纠纷日益突出，人们期待即将生效的《
物权法》能够有效解决这些问题。《
物权法》第
74条基本上明确小区车库、停车位的归属，而且创造性的发明了“首先满足业主的需要”这一原则，为解决小区停车难问题提供了基本的解决方案。但《
物权法》关于“应当首先满足业主的需要”的规定过于原则，缺乏可操作性，而且逃避了约定不明或没有约定情形下车库的归属问题，这是其失误之所在。笔者赞成将“首先满足业主的需要”理解为业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权，但这种优先购买权或优先承租权不以“同等条件”为必要。并且建议在约定不明或没有约定情形下车库的归属问题采纳“公摊面积”标准以此来更加圆满地解决小区停车位、车库的归属与利用问题。但笔者不能期望
物权法的一个条文就能解决小区停车的所有问题，因为小区停车难问题的解决，除了私法手段外，还需要有公法手段的参与。
