首先，《
物权法》第
74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性。正如前面笔者谈到的“首先满足业主的需要”体现了国家对车库转让自由的一定程度限制，但是这一限制仅仅是一种原则性的宣誓还是具有某种法律效力的规则，法律没有明确，这给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。
其次，《
物权法》第
74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，留下了“隐患”。
物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的《
物权法》选择了由当时人约定，但是只要有约定就有可能存在约定不明或没有约定的情形，（现实生活中的大量纠纷可以证明约定不明或没有约定的情形确实存在）在这种情形下，立法者的立场甚为重要，但是《
物权法》却回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。
《
物权法》第
74条的完善
一、“应当首先满足业主需要”的理解与适用
《
物权法》第
74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。
(一)如何理解“应当首先满足业主需要”
关于如何理解“应当首先满足业主需要”学界一直有不同的观点。有的学者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”
有的学者认为该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权。笔者认为第一种观点本身就是不明确的、有歧义的。因为这种观点对于开发商就价格无法与业主达成协议时能否对外出售或出租的问题，其实可以有两种回答：如果答案是否定的，说明这些学者突出对业主的保护；如果答案是肯定的，那么这种观点其实已经接近优先购买权或优先承租权了。究竟哪一种观点更为合理呢？笔者认为第一种观点着重于保护业主的意味更浓，但是认为即使谈判僵局出现也不让开发商对外出售或出租，对于开发商是一种比较严苛的限制，如果没有缓和的机制，可以预想到开发商与业主之间将会展开永无休止的斗争，物权法“定纷止争”的目的就难以实现。第二种观点即业主对小区车库享有优先购买权或优先承租权，虽然优先购买权或优先承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制，但是一般观念上认为行使优先购买权必须是在同等条件下，开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要”这一条款的束缚，使法律保护业主的目的落空。
相比之下，前笔者更倾向于改造传统的优先购买权（优先承租权）制度来解决这一问题。笔者认为既然优先购买权方案的缺陷在于“同等条件”使得开发商容易规避法律，所以可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。
（二）业主优先购买权（优先承租权）制度设计
1．行使优先购买权或优先承租权条件是否必须为同等条件
虽然理论上一般认为优先购买权（优先承租权）应该在同等条件下行使，有些国家的民法典甚至对此做了明文规定。但是笔者认为“同等条件”并不是牢不可破的。法律的目的在于利益平衡，优先购买权制度的出现是一种保护倾斜，“同等条件”是为了平衡。如果“同等条件”运用的结果造成另一种倾斜，我们有理由修正它，使法律的天平再次平衡。在小区停车位出售或出租的情形下，业主处于绝对劣势，开发商为了多获利，可以轻易引用“同等条件”而将车位出让给业主以外的人或以此相要挟来让业主被迫承受高价，这样立法者希望通过“首先满足业主的需要”保护业主利益的目的就很容易落空。因此笔者建议法律应当进行适当干预，可以赋予业主一定期限内的异议权。如果业主觉得开发商定的价格过高可以表示异议，并可以提请与双方无利害关系的专业机构进行合理估价。如果仍然有异议的，可以向人民法院起诉，人民法院可以运用自由裁量权，对价格做出直接干预，当然这种干预也必需建立在专业估价机构结论的基础上。
