2.公摊面积原则得到了司法实践的支持
2003年11月12日，南京市鼓楼区人民法院认为“被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定”，判决“星汉城市花园小区车库归业主共有”
。这一判决在全国引起轰动，也被学者引为经典案例，而且公摊面积原则深得某些法官的赞同。
笔者认为公摊面积从公平的角度来看确实很有说服力也很有吸引力，但是它却不适宜作为判断车库权属的一般标准，因为公摊面积涉及有关建筑的专业问题，普通民众无法清晰得知。可以设想假如每一个小区的车库归属都要适用公摊面积标准，由此造成的成本会有多大。另外，在开发商与业主所掌握的信息严重不对称的情形下，即使让开发商承担举证责任的情形下，这一标准的可行性也值得质疑。
综上所述，在笔者看来，小区停车位、车库是稀缺资源，法律要做的就是合理分配这种资源，以满足业主停车的需求。解决小区停车位、车库的归属问题应当考虑以下原则：（1）鼓励开发原则。既然小区停车位、车库属于稀缺资源，法律在确定其归属时就应当本着有利于增加而不是减少这种资源的原则。将车库看作为独立的交易客体，采纳“谁开发谁受益原则”，无疑能够鼓励开发商开发更多的车位，从长远来看对业主也是有利的。鼓励开发原则根本上来讲就是市场调节原则。（2）国家强制力的适当干预原则。上文说道，小区停车位、车库归属应当遵守市场原则，自由交换。但是奉行绝对的市场自由原则，开发商必定会利用其经济上的强势地位盘剥业主，所以又需要国家强制力的适当干预。国家干预应当体现在：一是政府依照城市发展现状和规划制定强制性的小区停车位、车库配建标准，来保障小区业主基本停车需求的满足。其属于行政法的范畴，不属于本论文探讨的范围。二是，法律应当对小区内车位、车库的出售或出租施加必要的限制，规定小区停车位、车库应当首先满足小区业主的需要。这是因为如果完全遵循市场原则，那么开发商为了赚取高额利润，可以自由将小区车位出让或出租给业主以外的人，从而剥夺了小区业主的应有权利。三是，价格干预，保护小区业主免受不合理的盘剥。除了行政干预手段外，还可以赋予业主以价格异议权。如果开发商出售或出租车位的价格过高，小区业主有权向法院提出异议，由法院依照公平原则做出直接干预。
《物权法》第74条的得与失
《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是，区分了车库与（占用小区公共场地的）地面停车场，并规定了不同的归属原则。二是，关于小区车库的归属采当事人约定原则；地面停车场直接归业主共有。三是，对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足（本小区）业主的需要。《物权法》第74条能否公平而有效的解决现实中问题，这既是本文的研究目的之一，也是笔者判断《物权法》关于小区停车位、车库的归属与利用规定的得失标准。
一、物权法第74条之得
首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。笔者在第二部分开头就谈到车库与地面停车场的区别，认为两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，地面停车位不具备建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；而地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中，而且其占用的道路或其他公共场地属于全体业主共有财产。既然车库与地面停车场两者之间差异是如此明显，在其产权归属问题上法律自然应当区别对待。物权法起草过程中关于小区停车位、车库归属问题之所以难以达成一致，其中很大一部分原因就在于将两者的归属混为一谈。《物权法》区别对待露天停车位和车库，体现了立法者试图平衡业主和开发商两者利益的努力，也是立法技术精细与进步的表现。
