关于在《个人购房借款合同》中增加部分约定的建议
马绪良
【关键词】按揭合同；阶段性保证；
物权法；合同无效；预告登记；
担保法第
28条
【全文】
2006年12月，总行修订印发了一批标准合同文本，其中包括《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（以下简称“个贷合同”）。结合个人购房按揭贷款的法律实务，为有效防范和减少个人信贷风险，笔者认为，有必要在个贷合同中增加约定以下法律问题（可列在个贷合同第22条“其它约定事项”）：
一、《商品房买卖合同》被判为无效、被撤销或者解除，对个贷合同及抵押担保的影响问题
目前普遍的观点认为，在个人购房按揭贷款所涉及的法律关系中，抵押担保针对的是借款关系，不是楼花买卖关系，《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）与个贷合同分属于不同的法律关系，而非主从关系，故此不能因为买卖合同被判无效、被撤销或解除，个贷合同也当然地应当被解除。但是，在实践当中，牵一发而动全身，个贷合同事实上与买卖合同的履行存在很大关联，而现行立法规定客观上要求各方当事人重视此问题的解决。
《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起实施）第
24条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
虽然在个贷合同解除前，贷款银行理论上可以行使抵押权或要求出卖人承阶段性保证责任，但是，如果出卖人或买受人向法院同时提起诉讼，要求解除个贷合同，则贷款银行的权利实际上是无法实现的。
具体而言，当出卖人与买受人之间的买卖关系被解除且个贷合同也被要求同时解除时，对贷款银行来说，此时出卖人实际上将不会再承担阶段性保证义务，抵押权又实质上灭失，贷款银行处于非常被动的局面，权利缺少保障。如果出卖人与买受人不予配合或没有偿还能力，银行可能连处置标的物房产的权利也会丧失（银行可能会成为一般债权人）！所以，增加约定显得非常有必要。
合同无效、被撤销的情形具体为《
合同法》所规定。上述司法解释规定了几种具体的解除买卖合同的情形（如权属、面积、交房、权利证书办理时间等），而同时这些规定也是解除个贷合同的情形，这里不再赘列。
