法国不动产登记对抗主义中的利益平衡-法搜-中国法律信息搜索网

　　三、登记对抗主义中交易当事人之间的利益平衡
　　作为世界上第一部资产阶级民法典，法国民法典自1803年颁布以来，实施了近200年的时间，在这漫长的时间里，法国始终在立法中坚守着债权意思主义的物权变动模式，而其市场经济发展良好，不动产交易秩序并未因采用债权意思主义模式而陷入混乱。毫无疑问，作为物权法重要范畴的物权变动理论，不仅要实现当事人的意思自治，而且还要兼顾当事人之间的利益平衡。根据法国民法典第1583条规定，只要当事人双方就标的物及其价金的意思表示达成一致，尽管买卖的标的物尚未交付、价金也尚未交付，但标的物的所有权已经发生了转移，这就意味着，只要双方当事人就买卖合同达成合意，买受人在未取得标的物之占有和支付价款的情况下，不仅取得了标的物的所有权，而且有资格以所有权人之身份就该标的物进行买卖或设定担保，由此观之，法国的登记对抗主义模式对买受人更为有利。但对于买受人而言，情况似乎就大相径庭了，在尚未登记和获得价金的情况下，出卖人在买卖的意思表示一致时即刻就丧失了对标的物的所有权，一旦买受人不履行支付价款之义务，“一无所获”的出卖人除了可以追究买受人的违约责任外，法国民法典还为出卖人提供了多种不同的保护措施以确保出卖人可以获得切实清偿。
　　（一）不动产的留置权无论是动产还是不动产，获得对标的物的占有都是行使物权的重要前提。根据登记对抗主义，物权因当事人之间的意思表示一致而变动，这就意味着物权的转让人仍需履行交付义务，以便使物权的取得人取得对标的物的支配和占有。在不动产买卖中，不动产的交付义务在出卖人交付所有权证书时即为履行，如为建筑物，则在交付钥匙时即为履行。问题的关键是，已经丧失所有权而尚未获得价金的出卖人，面对买受人（所有权人）的交付请求，有无拒绝移转标的物占有之权利。法国民法典规定，如果买受人不支付标的物之价金，且出卖人并未同意延期支付的，出卖人即可享有留置权（le droit de rétention），其没有交付标的物之义务。即使出卖人同意延期支付价金，但在买卖成立以后，如果买受人破产或者无支付能力，从而导致出卖人面临丧失价金之危险，出卖人也不再承担交付标的物之义务，除非买受人能够提供到期支付价金的担保。
　　（二）不动产的特别优先权关于不动产出卖人的特别优先权，法国民法典第2103条规定，出卖人关于不动产价金的受偿，就其出卖的不动产享有不动产的特别优先权；如有连续数次买卖而其价金的全部或部分尚未清偿时，第一出卖人优先于第二出卖人，第二出卖人优先于第三出卖人，依次类推。这种特别优先权实际上就是一种法定担保，它是建立在增值观念（idée de plus-value）之上的制度设计。在买卖之价金尚未支付的情况下买受人已经取得了标的物的所有权，从理论上讲，既然标的物的所有权已经归属买受人，那么买受人的其他债权人就可以主张以该标的物清偿债权。关键的问题是，丧失了所有权的出卖人如果只能以普通债权人的身份享受债权，这对出卖人显然十分不利，而且就简直无异于以出卖人之财产清偿买受人之债务。根据法国的增值观念，既然出卖人在未获清偿的情况下丧失了标的物的所有权，买受人的财产由此得以增加，那么出卖人在该增值部分就应当优先于其他债权人而受清偿，增值观念为特别优先权制度的理论依据，它妥善地解释了对债权人提供优先权保护的合理性。出卖人依据特别优先权享有优先受偿权和追及权，从而使出卖人免于因采取债权意思主义模式而遭受不利之后果。