六、区分登记的效力和合同的效力
长期以来我们对于登记要件有一种误解，即未办理登记，不仅物权不能移转而且合同也是无效的。受此影响，
担保法的规定就有问题。这种误解不仅在理论上是错误的，而且在实践中也是有害的。
物权法草案（六审）第
15条对此做了相应的修改，合同一旦设立，就应当在当事人之间产生效力，如果没有办理登记，只是导致物权不能设定或者发生变动。因为登记仅是一种物权变动的公示方式，其针对的对象是物权而不是合同，其影响的仅是物权的效力而不是合同的效力。因此，如果没有办理登记的话，影响的仅是物权不能移转或者变动，但是不能影响合同的效力。这种规定有利于当事人进一步去办理登记手续，这种区分意义重大。此外，有人主张规定一种登记请求权，我认为这是非常必要的，可以保护买受人的利益。
七、预售商品房的登记
预售商品房是预告登记的一种形式 ，所谓预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的的顺位的请求权等而进行的提前登记。大陆法系国家一般都规定了该制度。预告登记的类型比较多，如大陆法系国家抵押权的顺位的登记。我国预告登记的类型主要就是预售商品房的登记。预售商品房的登记产生什么效力？在起草
物权法的过程中争议很大，我个人认为预告商品房的登记意义重大，因为其对于保障小业主和买受人的权利、解决权利冲突甚至对于解决产权都具有积极的意义。预告商品房登记的意义主要体现在以下几个方面：
1、产生买受人优先购买的效力。对于买受人而言，如其没有办理预售登记的话，仅取得了一种合同债权，而未取得一种优先于他人购买的权利。按照现在草案的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。预告登记使得买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。这便使得购买期房的买受人应当有一种查询该期房上是否已经设定了预告登记的义务，否则其将会承担对己不利的风险。
2、限制出卖人的处分权。在未登记之前，出卖人享有对期房的处分权，但登记后，出卖人不可以再处分其期房，即使处分也是无效的。
3、对出卖人的其他债权人的效力。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人（包括出卖人及其他的买受人）、其他物权的效力。预告登记办理后，买受人可以对抗出卖人的一切债权人，甚至包括其抵押权人。对于建筑工程的承包权人而言，其不得优先于预告登记的权利人。
4、期房登记与现房登记发生冲突时，应以期房登记为准。这种情况在实践中很少发生，但在一物数卖的情况下，也可能出现后买受人没有办理现房登记，在这种情况下，还是应该以期房登记为准。
关于预告登记还有一些问题，如期房登记是否可以抵押，还需要进一步的探讨。
八、关于异议登记
所谓异议登记，就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。比如，登记簿上的产权登记是错误的，实际权利人可以向登记部门提出产权的异议。异议登记提出后，出卖人仍然可以出卖其房屋，买受人也可以接受该房屋，异议登记仅起到一个警告的作用，买受人会承担一种潜在风险。异议登记办理后，买受人不再受善意取得制度的保护，其信赖利益不再受到保护。异议登记的最大意义在于保护物权的真正权利人。异议登记可否用诉讼保全来代替？我认为异议登记与诉讼保全是两回事，诉讼保全必须到法院通过诉讼的方式进行，而异议登记则不需通过法院的诉讼，只需到登记机关提出异议就可以了。异议登记提出后，如果异议人证据充分，可以请求登记机构进行更正登记。
物权法草案第
15条规定要求异议人在15天内进行诉讼。如果15天后不起诉的话，异议登记自动失效。
