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物权法（草案）》现在的写法没有采纳实质审查的意见，主要原因是因为我们的登记机关主要是行政机关，如果要实行实质审查，一旦没有尽到审查义务就全部都要承担责任，但是登记机关承担不了。登记机关实施完全的形式审查也是有问题的，如果完全实施实质审查的话也有一个障碍，即登记机关的职责和责任都会加重，承担责任的比例会大大上升，这对于登记机关是一个非常高的要求。对于目前登记机关主要是政府机关的情形下，承担如此重的责任也是不能落实的。“
物权法草案”第
12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提交的必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时地登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。” 所以现在采取了折衷的办法，既不是完全的实质审查，也不是完全的形成审查，以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。该条分为四款：
第一款为查阅申请人提交的必要材料。查验是指检查验收的意思，不是指查验无误，不要求登记者做出准确无误的判断，但也不是完全的形式审查。有一些材料是需要，比如说房产证，房产证的真伪应该审查，因为房产证是由登记机关发出，审查房产证的真伪对于登记机关没有什么困难。比如在一个案件中发出了两个房产证，结果两个房产证人都持房产证办理了抵押，造成抵押权无效，抵押权人造成了重大损失，登记机关确实是有责任的。
但是，究竟查验真实性到何种程度确实是需要进一步研究的问题。比如在一个案件中，登记申请人是登记权利人的女儿，她带着某人到登记机关声称该人即为登记的房产所有人，就是她的父亲，而且这个登记申请人伪造了一个身份证，证明她带来的这个人就是其父亲，说她父亲愿意将房产登记在她的名下。登记机关查验身份证也物法判断身份证的真假，最后办理了登记过户手续。后来，她父亲找到登记机关，称她女儿做的这一些都是假的，要求把登记在变更回来。但她女儿已经将其房产卖给他人。本案引发了相关争议，问题在于登记机关是否有义务审查身份证的真伪。我认为，如果通过一般的检验程序，尽到一个必要的检察程序就能发现身份证是假的而没有发现，则登记机关当然是有过错的；但是登记机关尽到了严格审慎的义务，没有辩认出身份证是假的并给予了变更登记，则不能认为登记机关有过错。
第二款是就有关登记事项询问申请人。所谓询问，是指询问就与登记事项有关的问题，向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机关都有权向登记申请人询问。询问既是一种权力，也是一种义务。作为一种权力，登记机关询问时，申请人就应该如实回答；作为一种义务，如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到责任。当然，这里只是规定了询问申请人，而没有规定询问第三人，对于登记机关来说责任不是太重。
第三款为如实及时登记。登记机关应当及时准确的进行登记。如实是指正确性，及时是指迅速性。比如说，在一个案件中，登记机关在登记时错误的记载了楼层和建筑面积，本来1000平米的房产登记成了2000平米的房产，最后，该房产抵押之后实现抵押权时发生了争议，抵押权人遭受了重大的损害。后来，抵押权人向法院起诉了登记机关。我认为这种情况下登记机其没有尽到合理精神的义务，是有过错的。
第四款为法律法规规定的其他职责。该款为兜底条款，写的很原则，将来还需要相应的法律法规予以细化。比如，是否需要对房产证进行审核，我认为需要进行审核。第五款为登记机关认为需要进行查看的，其他相关人员有义务进行协助。即将是否进行现场查看的权利交由登记机关，由其决定是否进行现场查看。但我认为这也是赋予了登记机关以一种义务，即在确实有必要进行现场查看时，登记机关应当进行现场查看。第13条进一步规定登记机关不得从事的某些行为。1、登记机关不能对不动产进行评估。因为登记是对物权变动的一种公示，而评估是对价值的确定，其与公示没有关系。登记机关进行的是将权利记载下来并予以公示。2、不能以年检的名义要求进行重复登记。登记是一种公示，如果没有发生物权变动的话，就没有必要进行重新登记。有些物权有期限，如抵押权，期限届满权利消灭，需要新设立物权的话，要进行新的登记，而不是重新登记。3、不得超出登记职责的范围进行登记。
