物权法中与登记制度相关的几个问题
王利明
【全文】
各位来宾、同志们，大家早上好。非常感谢建设部房地产司的邀请，这是我第二次来和大家一起讨论有关
物权法中的登记问题，大家知道正在起草的
物权法草案第二章在“物权的设立、变更、转让和消灭”中规定了物权的登记制度。在起草的时候，曾经有人提出登记制度不一定要在
物权法里面规定，可以考虑由建设部制订行政规章或者最多通过行政法规的形式来规定，为什么
物权法要专门规定登记制度？这是因为登记制度在
物权法中非常重要，
物权法主要调整有关物权的设立和变动所形成的民事关系，而不动产物权的设立和变动大都需要通过登记进行公示并完成。登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的，没有登记，大多数物权不能有效的设立也不能有效的变动。什么是物权？其实我们可以简单的这样理解，这就是说对于绝大多数需要通过法律行为来设定的物权而言，物权就是指一个设立物权的合同加上登记就构成物权，如果仅仅只是有设立物权的合同像土地使用权出让合同还没有完成登记那么就不能认为已经产生物权，当事人之间只是形成一个合同债权。从这一点上讲，
物权法需要靠一套完善的登记制度进行配套。即使
物权法规定的特别好，如果没有登记制度与其配套的话，
物权法也是无法有效实施的。下面我将介绍一下
物权法中与登记制度相关的几个问题：
一、登记的功能
我们要理解什么是登记，首先必须要理解登记的功能，不动产登记，就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之，不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。理解登记的含义，要把握这几点：第一，“登记”这两个字的含义顾名思义就是“登录、记载”的意思，也就是说要把不动产物权设立和变动的事实登记记载在登记簿上。所以如果当事人提出了申请，还没有经过法律的程序把它登记记载在登记簿上，还不能叫完成了登记。比如说有一家公司申请办理抵押登记，登记机关的领导已经批准要马上登记，但是因为工作人员的原因，没有及时办理登记，在这种情况下，发生了清偿还债的问题，抵押权人能不能优先受偿呢？显然是不行的，因为登记还没有完成，抵押权还没有有效的设立。第二，登记的事务是不动产物权设立和变动的事实。
物权法草案使用的是不动产登记的概念，这就是说它针对的对象主要是不动产，这是不是说动产都不需要登记呢？也不是这样。比如船舶、机动车还有动产抵押等，也可以登记，但是对于动产的登记采取的是登记对抗模式，在这种模式下，登记是任意性的规范，不要求当事人必须办理登记，但是对于不动产必须要办理登记，当然也不是说所有的不动产都要办理登记，比如
物权法草案就规定国家所有的自然资源的所有权就不可以不登记。第三，仅仅把登记理解成“登录、记载”是不够的，登记作为一种公示方法，要将登记记载的事实对外公开，并且可以由不特定人来查询，假如仅仅只是登录记载的话，谁也查不到，那么就根本没有起到公示的作用，所以公示是登记的一个重要内容。
