基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权是一种新型物权,这种物权与传统物权有其共同性又有其特殊性,具体表现如下:
第一,物业管理权的从属性与让渡性。如上所述,物业管理权衍生于建筑物的区分所有权,是经过建筑物区分所有权人的委托,而让渡给专业管理人的一种物权;没有这种委托,就没有这种专有的物业管理权,这是物业管理权的从属性;但作为建筑物区分所有权人必须进行这种委托,他不能将这种物业管理权(或者说,现代物业管理权)强留在自己手上,他无权选择委托或不委托,他只能选择委托谁。这是物业管理权的让渡性。然而,作为物业管理人,他所取得的物业管理权必须是由建筑物区分所有权人委托给他的,他不能强行地或者通过其他不正当手段取得物业管理权。物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同,才可取得物业管理权,除所有权人以外,任何人无权决定物业管理权的授予和委托。因此,物业管理权是一种基于债权的物权。
第二,物业管理权的公益性。物业公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同,而物业管理合同属于委托合同之一种。在物业管理合同关系中,业主处于委托人的地位,而物业公司处于受托人的地位,物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。为了处理物业管理事务,物业公司有必要获得业主即委托人的授权,即获得物业管理权,据此从事与物业管理有关的事实行为(如保安、清洁等)和法律行为(如代业主行使物上请求权等),在获得业主的特别授权的情况下,也可以代理业主从事诉讼活动(如代理业主通过诉讼阻止他人对物业的侵害)。一般认为,物业管理权是一种民事权利,具有私权的特征,往往仅从权利和义务的角度去研究和规范物业管理权,却忽略了现代物业管理权的一个最大的特征,就是它的公益性。
在物业管理关系中,存在着双重法律关系。一是业主之间的关系,进而言之是个别业主与全体业主之间的关系,这是业主之间基于建筑物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系。在物业使用过程中会出现个别业主的个别权利与全体业主的整体权利的冲突。在此情况下,业主个别权利的行使要服从或不得影响业主整体权利的行使。一是物业公司与业主之间的物业管理合同关系。在物业公司和业主之间的关系中,包括物业公司和个别业主的合同关系,如代收水电费、为个别业主提供特殊服务;还包括物业公司和全体业主的合同关系,如维持共有部分的使用功能和使用秩序,维持小区安全、卫生和绿化等。实务中的物业管理合同基本上是业主全体与物业公司之间订立的合同,即物业公司是受全体业主的委托,为了全体业主的利益而处理物业管理事务。由上可知,现代物业管理是基于某一共同所有和使用的物业管理而产生的,他维护的是某一特定范围物业的数个或众多所有权人的共同利益,即使是对由所有权人专有的建筑物专有部分的管理,也主要是出于对全体所有权人的公共利益出发。如果没有这种公共利益,对物业的管理完全是物业所有权人的私权,并不必要由超脱于所有权人之上受所有权人共同委托的代理人去行使这种权利。物业管理权所要谋取的利益也主要体现为公共利益。这里要把物业管理人获取的报酬与物业管理费的收取区别开来,物业管理人获取的报酬并不是基于“物业”管理(物权)而产生的利益,而是基于委托合同(债权),基于管理行为而获取的利益。从物权(物业管理)性质来看,物业管理权维护和谋求的是所有权人的共同利益,这种共同利益的维护使物业管理权具有了公共权力的性质,这种公共权力不是国家权力,而是社会权力,如果没有这种公共权力,物业管理权将无法行使。
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