根据传统的物权理论,作为所有权的一项权能,所有权人或他物权人在行使物业管理权时,这种权利具有物权的性质,如及物性、支配性、排他性、对世性(或叫绝对性)、利益性。物业管理权是对某一特定的物(房屋、大厦、场所等等)行使保护、维修等权利;这一权利的行使不需要他人的配合、同意;这一权利的行使具有排他性,物归谁所有、占有,就由谁来行使物业管理权,谁获得相应的收益,在一物之上只有一个物业管理权;物业管理权具有对世性,权利人对物业的管理,可以排除权利人以外其他任何人的干涉(由于相邻关系的限制除外),其他任何侵害物权人行使物业管理权,物权人可以行使物上请求权,以排除他人的侵害;物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能,以获取更大的利益。
然而,建立在现代物业管理基础上的物业管理权由于现代物业管理的特征而具有了与传统物业管理权不同的特点。
现代物业管理的产生与建筑物区分所有权的出现是相互联系的,可以说,建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础。在19世纪以前,作为物权客体的物业一般必须是以完全独立的形态存在的,在传统“一物一权”观念下的物权客体必须是独立的、特定的物,如一座房子、一幢楼房。一物一权可以多主体,即共有,但一物上不可以存在着多个所有权或多个相互排斥的物权。物业管理活动主要是业主个体自治的管理,立法上一般只是从相邻关系的角度作出限制。但19世纪以来,随着工业化、城市化的发展,城市人口的膨胀,城市土地资源的紧缺,多层建筑、高层建筑的兴起,一个整体建筑分割为各个组成部分而分别为不同人所有的状况到处出现,从而产生了一个整体建筑物区分为不同所有权人所有,并产生了不同所有权人对建筑物及其附属物某些部分共用和共负维护的关系,随着这种关系(权利)逐步为法律所确认,最早是《法国民法典》第664条规定了在同一建筑物归属不同人所有时重建与维修的问题。1865年《意大利民法典》(第562~564条)、《西班牙民法典》(第396条)等也都有类似的规定,建筑物区分所有权也逐步被确认。
建筑物的区分所有,引起了物业管理模式的重大变化。由于在特定的建筑物或建筑物群体中存在着多个业主,这些业主的所有权行使有着不可分割的联系,由此形成了一种特殊的新型的所有权——建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的行使和保障必须有共同管理人,这就促使了现代物业管理的出现,也由此形成了一种特殊的新型的物业管理权。
在建筑物区分所有的情形下,所有权人对物业的所有大体上包括两部分:由所有权人单独享有所有权的建筑物的某部分空间范围;由全体所有权人共同享有所有权或使用权的建筑物的共用场所、公用设施及设备。建筑物的区分所有必然带来的问题是:相互紧密联接的物业,在物权人行使物权时的相邻关系,这种相邻关系比起相互独立状态下的物业之间的相邻关系要复杂得多,其矛盾、冲突的发生也频繁得多;另外,就是对建筑物共用部分的使用、维护以及费用的负担等管理问题。建筑物区分所有的这些特点,决定了建筑物区分所有权的构成,大体上包括了:所有权人对建筑物专有部分的所有权、对建筑物共有部分的持分权以及由以上两种权利衍生的成员权。这些权利的行使,已经具有相当的公共性质,它必然地要求通过一种公共性的途径、渠道才能得以实现。于是,现代物业管理应运而生,一种新型的物业管理权也由此形成。
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