二、社会经济生活中彰现的霸王条款
《
中华人民共和国合同法》第
40条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 格式条款具有下列情形的即为无效：1.以欺诈、胁迫的手段订立的；恶意串通损害国家、集体、第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的；2.因故意或者重大过失造成对方财产损失； 3.免除提供格式条款一方当事人主要义务，排除对方当事人主要权利的。主要义务是指在合同中占有重要地位的合同义务，也就是说同类合同在通常情况下都应当规定或者法律规定的义务。债务人的主要义务对于债权人来说就是主要权利，也不能在合同中以约定的方式排除，如有这种约定就是无效的。
关于“附表四”的法律效力，笔者认为小区楼宇的屋顶外墙，属于建筑物区分所有权界定范围，楼宇的内部房间为专有部分，应属业主个人所有；外墙屋顶为共有部分，属全体业主共同所有。专有部分和共有部分不可分离，共有部分不能通过合同约定排除。因此“附表四”中关于屋顶外墙的条款，是不具备法律效力的。住宅小区的会所、车库等设施，不属于建筑物区分所有权所界定的范围，因此相关所有权和经营权可以用合同的方式进行约定。从这个意义上来说，深圳房地产开发商提供的《房地产买卖合同》“附表四”中关于会所、车库等设施的条款，是具有法律效力的。但是，如果开发商希望通过“附表四”与购房者进行相关约定，则应承担向购房者详细说明“附表四”所具有的法律效力的义务。
据了解不签这个“附表四”， 在深圳买房，就没有开发商会卖给你房子，这就使得交易带有强迫的性。那么业主们认定“附表四”为“霸王条款”应该成立。“附表四”就构成“霸王条款”合同行为,部分无效。“霸王条款”，确切地说，不是一个法律概念，而只是凝聚了极强烈的感情色彩的一种情绪化表达。在法学理论中与此相对应的概念是“格式合同”，即为重复使用不经双方协商而预先拟订条款的合同。合同拟订后，一方要么接受条款，订立合同，要么不接受条款，不订立合同。因此英美法称格式合同为接受或离开合同，在德国被称为一般合同，我国《
合同法》第
３９条规定为格式条款。
