法国不动产公示制度的历史沿革
于海涌
【摘要】本文展示了法国不动产公示制度的修改和完善所经历的漫长历程。从罗马法入手，本文重点分析了法国旧法、法国大革命时期的法律、1804年法国民法典、1855年3月23日法律、1955年1月4日法令等重要的法国不动产公示法律。1955年1月4日法令至尽仍是法国现行最为重要的不动产公示规则，它是法国不动产公示制度日趋完善的标志。
【关键词】不动产；物权登记；不动产公示
【全文】
由于物权为支配权，具有排他之效力，对于物权之得丧变更，一方面第三人没有参与之余地，另一方面其变动往往与第三人利益以及市场交易安全息息相关，因此这就要求物权的变动必须具有一定的外在表现形式，从而透明其法律关系，避免给第三人造成不测之损害，以保护交易之安全。这个原则就是物权公示原则。一般而言，动产的公示方式为交付，不动产的公示方式为登记。在大陆法发展的历史长河中，不动产公示制度的历史系于抵押权的历史，法国的不动产公示制度同样是以抵押权为核心逐步建立起来的。 在经历了一个漫长的发展过程以后，法国于1955年1月4日不动产公示法令的颁布标志着其不动产公示制度的基本完善，该法令至今仍是法国现行的最为重要的不动产公示规则。纵观法国不动产公示制度的发展历史，我们可以清晰地看到立法者以抵押权为中心，不断扩大公示范围、不断完善公示手段的立法过程。我国目前正在制定
物权法，研究法国不动产公示制度的历史沿革对建立我国的不动产物权公示制度应有一定的借鉴意义。
一、 罗马法
既然法国民法典被恩格斯称为是以“罗马法为基础”的“典型的资产阶级社会的法典”。 我们就有必要考察一下罗马法中的不动产公示制度。尽管罗马法对世界法律尤其是大陆法系的贡献是举世瞩目的，但罗马法中并没有创建不动产公示制度。罗马人虽然建立了所有权、役权、地上权、永租权、典质权和抵押权制度，但无论是不动产所有权的让与还是抵押权的设定都是秘密进行的，无需办理任何公示手续，但罗马法欠缺公示制度的缺陷在当时就已经渐露端倪，而在抵押权领域尤其突出。由于罗马法并不是根据标的物以及公示方式的不同来区分质权和抵押权，而是根据债权人是否占有担保物而确定，对担保物移转占有的就是质权，不移转占有的就是抵押权。由于没有建立抵押权登记制度，不仅抵押权的追及效力会伤害第三人，而且债务人也可能与设定时间在后的抵押权人恶意串通侵害设定在先的抵押权人的利益。为了防范风险，民间作了一些努力试图消除这类弊端，诸如抵押土地上立碑记载抵押的事实和日期等。 可见，当时罗马的抵押制度还处于初级阶段。
惟应注意的是，在遗产继承领域，其登记制度则相对比较完善。在罗马古代，民风敦厚，虽然实行遗嘱自由，但家长还是按照习惯给其法定继承人保留一定的财产以尽养育之责。但在罗马共和国末叶，世风日下，遗嘱人常常不按照传统的良好风俗行事，上不养老，下不扶幼，往往把财产全部通过遗嘱转让给第三人，使其父母、子女无法维持生活。针对这种现象，大法官认为，若遗嘱人没有正当理由违背人伦道德，不把一定的财产给自己的子女、父母等近亲属继承，反而遗赠给第三人，其遗嘱应是在精神错乱中所立。如果遗嘱人的近亲属提起诉讼，法官往往以意思表示有瑕疵为理由，宣告这种遗嘱不能发生法律效力，从而将遗产判归继承人，这种诉讼被称为是“遗嘱逆伦诉”（querela inofficiosi testamenti）。所谓遗嘱逆伦诉，就是遗嘱人的近亲对违背人伦道德的遗嘱提起诉讼，请求予以撤销，以保护他们的继承权。遗嘱逆伦诉显然是对遗嘱自由原则的限制，这样便使遗嘱人不能随便地处分其遗产。但是，道高一尺，魔高一丈，有些家长为了避免遗嘱逆伦诉的制裁，便在自己生前通过赠与或其他办法将自己的财产处分掉，使法定继承人既得不到遗产，又无法提起诉讼。为了纠正此种弊端，亚历山大• 塞维鲁斯帝（Alexander Seversus，公元222-235年在位）便将遗嘱逆伦诉扩大适用于赠与，这样对赠与也作了法律上的限定。公元527年优帝一世执政，在总结历代司法实践的基础上，正式规定了“遗嘱逆伦诉”（querela inofficiosi testamenti）制度，对于死因赠与（donatio mortis causa），优帝一世时又规定，凡死因赠与超过法定数额者，必须向官厅登记（insinuuation），否则超过部分不生效力。 这样就在后期罗马帝国（le Bas-Empire）时期建立了登记制度，其方式是将赠与证书复制在一个公开的登记簿中，如果不进行登记，将会导致赠与无效，但是后期罗马帝国建立的登记制度和我们今天的不动产登记制度是完全不同的，罗马法中的登记只是适用于赠与，且登记的目的在于为赠与行为提供证据，以维护家庭之利益；今天的不动产登记制度广泛适用于不动产物权变动，而登记的目的在于向第三人进行公示，以维护交易之安全。
