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二、政府的作用至关重要
政府在证券化发展中发挥作用的空间大致有三个方面：(一)根据本土情况，确定推动市场发展的政策并组织落实；(二)推动本土的证券化法制改革，为市场发展开辟畅通的法律通道；(三)金融监管机构、会计规则制定机构以及税务机构各司其职，建立对证券化交易的全方位监管和规范，防范证券化的风险，保证证券化不会成为恶意操纵负债表以及逃避税收的工具。这里集中讨论第一个方面。
各地证券化市场具有不同的基础资产条件，这是各地市场发展的出发点。在美国、英国等发达证券化市场，支柱性的基础资产都是住房抵押贷款。在救灾驱动下起飞的亚洲证券化市场，比如在日本，住宅抵押贷款已不是一支独秀，银行的工商业贷款份额与其差不多；韩国先通过《资产证券化法》，后通过《抵押贷款证券化法》，重点是解救不良资产缠身的银行业；台湾通过《金融资产证券化条例》之后，最先推出的证券化交易是以银行的工商业贷款为基础资产。同样是救灾驱动的拉丁美洲证券化市场，基础资产往往是本地的支柱产业，因为只有这些产业才能够对外国投资者产生足够的吸引力。[66]中国大陆的银行不良资产也构成一种需要赈济的“灾情”，但是由于其是在经济体制进行重大历史转型的过程中，传统经济模式转型的社会成本沈淀到银行的账面上造成的，不单纯是银行经营不善的结果。因而，证券化既无法根治银行不良资产，甚至也不应当是目前的存量不良资产的主要处置方式。[67]既为取法乎上，又因“建立不动产金融体系实际上是金融与经济发展的关键所在”[68]，所以这里选取住房抵押贷款证券化市场作为分析对象，探讨政府在其中所应当发挥的作用。
建设房贷证券化市场有三个关键因素：以不动产为基础的金融市场，资本市场，以及支持证券化的基础制度。[69]政府在这三个方面都应当发挥积极的作用。
(一)建立完善的住宅金融市场
杰斐与雷纳尔德（Dwight Jaffee & Bertrand Renaud）完成的一份世界银行工作报告虽然以中东欧的市场经济转型国家为考察对象，对中国大陆也具有一定意义。他们认为，“无论你多么信任亚当斯密看不见之手的灵巧性，一个住宅金融体系总是不可能在没有政府支持的情况下发展起来。发达国家曾经如此，现在转型国家亦复如此。实际上，转型国家面临的任务是，为了建立住宅金融体系，他们必须首先创立一套能够支持长期与复杂的市场关系与合同的经济与法律基础制度。”[70]转型国家住宅金融市场的困难在于，大量的住宅需求产生大量的住宅融资需求，但是因为剧烈的通货膨胀和控制利率的政治压力大大加剧房贷风险，导致这些地区的商业银行不愿发放住房融资贷款。[71]原因与程度不同，但是，转型国家银行与发达国家银行在此面临的利率、违约以及流动性风险却是相同的。因而，美国的成功经验可资借鉴：即应当在政府的组织下建立高质量的抵押贷款一级市场和有效的二级市场，而不是由政府包办抵押贷款市场。为此，政府应当设立若干具有政府信用支持并享有特殊法律地位及职权的抵押贷款信用机构（mortgage credit institution, MCI），分别在一级或者二级市场操作业务，如同美国的FHA、VA、吉尼梅、范尼梅、弗雷迪马克等。
MCI介入一级市场的基本原则是应当分清层次：1.第一层次享有充分的政府信用支持，面向特殊的贫困或者职业群体，应为少数。2.第二层次应当通过二级市场的引导，吸引社会资金进入住宅金融市场，使私人部门金融机构成为主力贷款人。第二层次的经营原则应当是：经营二级市场的MCI按照市场标准确立房贷资产的标准，向私人部门机构敞开收购符合标准的房贷资产，从而引导一级市场逐渐形成标准化的房贷基础资产。
“抵押贷款二级市场（secondary mortgage markets, SMM）可以移转发放贷款的商业银行或其它机构所面临的风险，推动转型国家的住宅金融体系发展。”[72]二级市场MCI收购一级市场资产，其资金来源为发行普通证券，或者以所收购的资产为基础发行资产证券。杰斐与雷纳尔德提出，政府通过MCI在二级市场发挥作用的形式有：
1.其主要作用是为MCI发行债券提供担保，并收取适当担保费；
2.应使所有能够提供适格抵押贷款资产的贷款人与借款人均有机会向二级市场转让资产；
3.政府不应当直接经营SMM，但是应当进行适当管理，比如限制MCI应购买的抵押贷款类型、限定其所发行的债券责任、确定与银行相当的资本比率及监管标准；
4.适时地引入竞争的MCI，使MCI向私有化发展，并设置政府退出该市场的期限（sunset date）；
5.建立必要的法律与金融基础制度，包括建立不动产财产权利制度、实现抵押权的程序与抵押借贷等法律。[73]
(二)建设适宜证券化的资本市场
为了保证证券化的良好交易环境，应当：
1.通过完善的政府债券市场建立与证券化相适应的基准收益曲线（benchmarkyield curve），特别是长期债券；
2.消除对资产证券进行投资的法律限制；
3.为资产证券的交易规定若干税收优惠；
4.改善信息披露制度，发展评级体系；
5.建立信用增级法律制度等。[74]
(三)建立支持证券化的基础法制
参见以下伍、四。
三、银行是市场的担纲者
银行成为各地证券化市场的担纲者，至少可以从以下三方面找到原因：
(一)银行有动力进行证券化
雷布钦斯基（Rybczynski）提出的“金融体系三阶段”论[75]，成为证券化的经典解说。根据该学说，金融体系的强市场本位会导致所谓的“逆中介”现象（deintermediation），直接融资将取代银行主导的间接融资模式，成为获取资金的主渠道，从而使银行作为垄断资金提供者地位的风光成为明日黄花。但是整体看来，银行却是证券化市场的积极开拓者和参与者。其积极性来源于：
1.银行特殊的资产负债结构
银行以较小的资本运作极大的资产，但是资产负债结构恰恰又存在“短存长贷”的特征，这种结构特征，使银行无力吸收市场利率的波动风险。美国的储贷协会危机就是由市场利率的剧烈波动引发的。证券化正提供了银行急需的转移利率风险的机制。
2.银行面临的资本充足管制
《巴塞尔协议》实行以风险为基础的资本充足率要求，各项资产的风险权重成为银行配置资本的指针，一方面迫使银行转持风险权重低的证券资产，包括资产证券，另一方面也迫使银行将风险权重高的贷款资产通过证券化移出资产负债表，以缓解资本压力。日本银行业对证券化的抵制，曾经是阻碍日本证券化发展的重要因素，也构成本题的反证。
(二)银行有优势进行证券化
银行从事证券化交易的优势至少有以下两方面：
1.资产的优势
发达市场的经验表明，宜证券化的基础资产一般应具有下列特征：资产可以产生稳定的、可预测的现金流收入；原始权益人持有该资产已有一段时间，且信用表现记录良好；资产具有标准化的合约文件，具有很高的同构型；资产担保品易于变现，且变现价值较高；债务人的地域和人口统计分布广泛；资产的历史记录良好，即违约率和损失率较低；资产的相关资料容易获得等。[76]另外，为了达到规模效应，发起人还应当有足够多的基础资产。银行作为专门的信贷机构，其资产组合，尤其是住宅抵押贷款资产，相比其它产业部门更符合这些条件。
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