(三)范尼梅的证券化
范尼梅过手证券出现最晚，原因在于其开始主要运用发行债券和票据，以及将贷款拍卖的方式筹集资金。这种融资模式使范尼梅积聚了过多的市场风险。当一九七九年美国的三月期国库券利息从百分之五‧二五猛增至百分之十四的时候，范尼梅的短期债券利息也被迫大幅上升，竟一度使公司陷入五年之久的亏损时期。一方面为了改变融资结构并扭转困境，二方面也目睹了弗雷迪马克通过证券化的迅速崛起，范尼梅终于决定采取行动进入证券化市场，奋起直追。范尼梅过手证券于一九八一年面市，担保证券本息的按期支付，因为同样的原因，利息与弗雷迪马克过手证券相当，比吉尼梅过手证券高。就这样，在两大机构的竞相参与之下，以节俭机构的资产组合为基础，美国的抵押贷款过手证券市场开始大发展。
三、美国证券化市场的发展
正式启动之后，美国证券化市场即进入创新与增长阶段，其发展之路大致经历了以下几个可见的阶段。
(一)私人部门的跟进
三大机构的成功，尤其是弗雷迪马克与范尼梅无政府信用支持的抵押贷款证券化的成功，激起了私人部门进行此类尝试的兴趣。由于没有政府信用的支持，私人部门的过手证券交易是在信用评级机构参与，和运用保险或者优先／次级结构等信用增级技术的情况下，才得以成功的。在住宅抵押贷款证券化领域，私人部门的份额无法望三大GSE之项背。但是以住宅抵押贷款之外的资产为基础资产进行的证券化，几乎全部是由私人部门进行的。
(二)资产证券类型的创新
随着市场的发展，过手证券的局限性日益凸显：交易结构单一，只能发行与基础资产期限相同的固定三十年期的证券，适格的投资者极其有限；过手证券持有人要承担基础资产的提前偿还风险与违约风险，因而发展预测这两项风险的技术以对资产证券进行适当定价就必不可少；资产证券作为资本市场上的一个新事物，要被充分接受也并不容易。
随着风险预测理论与模型的突破，现金流重组技术的进展，华尔街投资银行家的积极促销，以及成功交易的示范，资产证券的创新瓶颈终于被打破。[24]比如，抵押贷款担保债券（Collateralized Mortgage Obligation, CMO）的出现使得一笔证券化交易可以提供不同期限、不同利率、不同信用等级的证券，供投资者选择。CMO的结构扩大应用到其它类型的基础资产，又出现了贷款担保证券（Collateralized Loan Obligation, CLO）、债务担保证券（Collateralized Debt Obligation, CDO）、债券担保证券（Collateralized BondObligation, CBO）等。在此基础上，甚至出现了纯息证券（interest-only securities, IO）、纯本证券（principal-only securities, PO）等对现金流的分割与重组更为精巧的证券：纯息证券只能由基础资产产生的利息得到清偿，纯本证券正相反，只能由基础资产的本金得到清偿。这两种证券对市场利率具有极强的敏感性，价格波动大；市场利率发生变动时，这两种证券的价格波动方向正相反，所以往往被用作风险对冲的工具。[25]
(三)两个关键的法制改进
CMO取得成功之后，证券化仍面临两个关键的法律问题，一个是资产证券的法律地位问题，一个是证券化的税收负担。1.《一九八四年二级抵押市场促进法》（The Secondary Mortgage Market Enhancement Act of 1984, SMMEA）解决了第一个问题，该法排除了各州法律对获得适格信用评级的抵押证券的管辖，并且使其成为几乎所有投资者可以选择的法定投资工具。2.随着现金流重组技术在证券化中的越来越多运用，SPE越来越像公司，不再具备授与人信托的免税地位，[26]从而面临“双重税负”的问题。经过业界的研究与数年的游说，美国国会最终通过《一九八六年税收改革法》（Tax Reform Act of 1986），确立了不动产抵押投资载体（Real Estate Mortgage Investment Conduits, REMICs）的免税地位，使得证券化交易比较容易地免去实体层次的税负（entity-leveltaxation）[27]，降低了证券化的交易费用。
(四)RTC对证券化市场的扩展
重整信托公司（Resolution Trust Corporation, RTC）在美国证券化发展中占有特殊的位置，其因为超大的业务规模和崭新的使命，成为重要的市场塑造者。[28]
1.RTC的概况
为了解决数以百计的由联邦保险的储贷协会（savings and loan association）陷入不能清偿所带来的危机，美国国会于一九八九年通过《一九八九年金融机构改革、复兴与执行法》（Financial Institution Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989,FIRREA），并根据该法设立RTC。RTC被赋予多重使命：用最低的成本解决储贷协会的危机；尽可能减少大量不良资产的处置给不动产市场和金融市场造成的冲击；并维持国民有能力支付的住房供给水平。RTC共接收七百五十多家储贷协会的大约四千六百亿美元的账面资产，是联邦政府历史上最大的接收案之一。
2.RTC的证券化运作特点
证券化成为RTC处理储贷协会资产的最主要方式，其特点主要有以下方面：RTC身为一家国有公司，却被授权在交易中使用信用增级而非政府担保，并大量选聘私人部门的资深证券化参与机构；RTC在其证券化项目中与范尼梅和弗雷迪马克签订主互换协议（master swap agreements）转移风险；考虑到RTC的董事和经理对所接收并处置的资产状况难有充分的了解，一九九一年二月通过了对《一九三三年
证券法》的特别修订，为其提供必要的
证券法责任豁免的保护；一九九一年三月RTC就其所有机构将要发行的抵押贷款证券，向SEC提出橱柜注册（shelf registration）申请，从而使其可以经常性地、定期发行资产证券；RTC进行证券化不必考虑会计处理或者资产负债表管理的问题，只需要尽可能多的回收资产。
3.RTC的贡献
RTC的运作取得了很大的成功：回收资产方面，到一九九四年初已经处置了三九九○亿美元的资产，回收三五八○亿美元，平均回收率高达约百分之九十，其中的证券资产回收率更高达百分之九七；RTC比较成功的商业不动产抵押贷款证券化项目，为这一市场发展了一批投资者，有利于该市场的继续发展；RTC广泛聘请私人部门参与其证券化项目，为私人部门提供了充分的历练机会，有利于证券化机构与专业人员的成长；RTC帮助停滞的商业不动产市场回复了相当水平的流动性。
(五)资产类型增多与海外扩展
随着创新、法律与管制瓶颈的逐渐突破，美国证券化市场迎来一片广阔的发展天地，虽然并非一帆风顺。其表现大致为交易量大幅增长，参与主体越来越多，加入证券化的基础资产类型越来越多，交易结构也随之日新月异。随着国内证券化市场的成熟，利差逐渐减小，美国的证券化产业界开始主动拓展全球市场。不仅以本国资产为基础在国际市场上发行资产证券，而且深入到其它地区市场内部，进行证券化的发起、承销与信用评级等活动。比如，在二○○三年度《福布斯》（Forbes）世界企业五百强的排名表上，范尼梅和弗雷迪马克这两家最大的证券化发起人分别以九一三二亿美元资产、五三一亿美元营业收入、五三‧五一亿美元净收入，和七二一七亿美元资产、三六八亿美元营业收入、五七‧六四亿美元净收入，位居第八位与第二十一位。[29]两机构也明确宣示，把成功地运用来自世界各地投资者的资金，帮助全美国各处小区的借款人取得低成本的抵押贷款资金，以及实现所谓美国梦，作为自己的使命。[30]
