走向和谐社会的住宅小区
李富成
【全文】
一些城市住宅小区还未及成为业主的安居乐园，就已成为其与房地产开发商、物业公司之间的格斗场；另一方面，“老死不相往来”也成为城市新兴社区里人际关系疏离的真实写照。这无疑不合构建和谐社会的时代新主题。构建作为和谐社会基层结构的和谐小区，首先需要完善住宅小区的产权结构，在此基础上应发挥现行法制资源的效能，激活业主的自治机制。
住宅小区纷乱不止，究竟谁动了谁的奶酪？业主与开发商相比，在经济力量、专业知识、谈判能力与信息方面处于明显劣势地位，殊难想象可以巧取对方利益。
开发商侵夺业主合法利益的方法不胜其数：大做虚假广告，在规划的绿地与配套设施位置再起楼宇，多算房屋面积与公摊面积，时下方兴未艾的还有各种与欺诈在若即若离之间的营销手段，比如通过营造各种“炫”概念和蓝图来推动房价非理性上涨。为了把持社区商业的商机，开发商还保留车库、会所的所有权，让自己设立的“儿子”物业公司接手小区物业服务，在物业服务仍不规范并难以实现充分市场竞争的情况下，得以细水长流地剥削业主。
法律应明确规定小区的产权结构，以定分止争。否则只能冲淡业主对内求治的需求，突出向开发商与物业公司寻求维权的紧迫性。此间可资借鉴的域外法制资源是西方社会在工业化与城市化过程中建立并完善的建筑物区分所有制度。这一舶来制度在此岸毫不例外地遭遇了中国国情：在城市化与旧城改造过程中开发的商业住宅小区的范围不限于独幢楼房，因而存在区分所有制度不能覆盖的大片空间。政府垄断土地供应一级市场的现行体制又强化了土地资源的稀有性，在寸土寸金的诱惑下，开发商有十足的动力上下其手。
现行《
物业管理条例》（下称“物管条例”）只明确了房屋与物业管理用房的所有权属于业主，受制于条例的低阶规范层级，无法对小区的整体产权结构进行全盘规划，明晰并固定小区的产权结构只能通过拟议中的《物权法》完成。
《物权法》应根据小区内的住宅区、公共区与商业区等空间的功能分区，确定以住宅产权为核心的产权体系，要点有：绿地、道路、地面公共停车位等公共区在功能上附属于住宅区，住宅业主依其住宅所有权共享之。车库与停车位等从属于特定住宅，应归属特定业主。通过法律与业主公约明确，商业区中的会所与临街房应负担不妨碍住宅区安宁与公共区正常使用的物上义务，所有的受让人或承租人均受拘束。禁止开发商保留公共区、车库与停车位的单独所有权。即便如此，开发商也完全有机会将成本打入房价收回，不会遭受损失。
在中国社会阶层日益分化的背景下，住宅小区相应地纷呈多元化定位，由此形成分阶层聚居的城市居民新村落。小区居民在利益、素质、文化与生活方式等方面的接近，蕴含了走向自我管理的契机：小区人有机会在新的地缘空间里走到一起，共管公共事务，甚至形成对外的共同利益诉求。
