住宅小区：和谐社会的基层结构
李富成;陈志红
【全文】
一些城市住宅小区的开发过程流散着弱势群体的血泪，从征地动迁时开发商掠夺原居民，到建设过程中施工单位盘剥农民工，再到建成销售后开发商与物业公司欺凌小区业主……这无疑不合构建和谐社会的时代新主题。现行法制框架蕴含了住宅小区范围的自治秩序形成的前景，从和谐社会的基层结构定位住宅小区，正契合这一主题。
住宅小区：无为而治的契机
中国社会转型的趋势之一是建立“小政府-大社会”的格局，政府将一部分管理职能还给社会，国有企事业单位回归于市场主体定位，不再“包办社会”，单位对职工的管理与控制逐渐弱化、单纯化，城市居民逐渐由“单位人”转变为“社区人”、“小区人”。由此释放出来的社会组织与管理工作需由新角色担纲。这一新角色可能是什么？
社会阶层的分化在中国已成为不争的事实，最直观的体现就是各阶层的收入差距日渐明显。住宅小区开发相应地分化为多元定位，比如面向低收入阶层的经济适用房小区，面向青年工薪族的“蜂鸟社区”，面向企业新贵的“CEO都市官邸”，以及面向新富豪的别墅住宅区，由此形成分阶层聚居的城市居民新村落。小区居民在利益、素质、文化与生活方式等方面的接近，蕴含了走向自我管理与自治的契机：小区人有机会在新的地缘空间里走到一起，共管小区公共事务，甚至形成对外的共同利益诉求。
然而，小区目前的治理状况与此相去甚远，“老死不相往来”成为大部分城市新村落的真实写照。形成这种局面的原因，内因盖有三项：一，小区居民或为来自外地的新移民，或从原有的熟悉环境脱离，不能很快形成对新社区的归属感；二，“双职工”甚至“全职工”的城市家庭结构使业主无暇顾及公共事务管理；三，公共意识淡薄的文化传统影响了社区意识的发育。外因盖有两端：一，上世纪80年代末形成的居民委员会制度不适应新的城市民居状况，没有体现小区居民的自治性，而转入政府治理体系；二，小区业主、开发商与物业管理公司之间的体制不畅，冲淡了对内求治的需求，突出了外向维权的紧迫。
纠纷不止：谁动了谁的奶酪？
西方社会在工业化与城市化过程中建立并完善了建筑物区分所有制度，旨在明确共居一楼的业主之间复杂的群己权界，以定分止争。这一舶来之物毫不例外地遭遇了中国国情：成片开发的住宅小区范围不限于单幢楼房，存在外来制度不能覆盖的大片空间，开发商在这些法律未明确界定产权的空间上大做文章，成为重要的致乱之源。
究竟谁动了谁的奶酪？买房人与开发商相比，在经济力量、专业知识、谈判能力与信息方面处于明显劣势地位，殊难想象其有巧取对方奶酪的机会。一些开发商豪夺业主合法权益的案例则比比皆是，包括大做虚假广告规划，在规划的绿地与配套设施位置再起“计划外”楼宇，多算房屋面积与公摊面积等原始级欺诈营销手段。
