不动产登记与不动产物权变动的关系-法搜-中国法律信息搜索网

　　首先，须分清“非经登记不得处分的不动产物权”与“非经登记不得对第三人发生对抗力的不动产物权”的不同。虽然“非经登记不得处分”及“非经登记不得对抗第三人”两者均不以登记为不动产物权变动发生的成立要件，但所谓“物权无对抗力”，系产生于采“公示对抗要件主义”的立法，依此立法，物权的取得、转让等仅凭当事人的意思即可发生，但未经登记，已经发生的物权变动不得对抗第三人。而对于未经登记的物权，当事人却完全可以自由处分，只要不涉及与第三人权利的冲突，则该种处分在当事人之间应属有效(例如，甲将房屋所有权让与乙，未予登记；其后，乙又将该所有权让与丙，仍未予登记。前述情形，两项所有权让与在当事人之间均属有效，只是在该两项所有权转让进行登记之前，其对第三人不具有对抗效力)。而所谓“物权非经登记不得处分”，系适用于采“公示成立要件主义”的立法，即作为该种公示成立要件主义适用上的必要补充。依此立法，非因法律行为而取得的不动产物权，原则上无须登记即可取得，但未经登记之前，不得进行处分，其原因在于：依“公示成立要件主义”，任何依法律行为而发生的不动产物权变动，均须以登记为生效依据。而非因法律行为取得的不动产物权，因其未予登记，故无法进而进行物权让与登记或者物权设定登记。与此同时，如允许未经登记的物权进行让与，则除复杂财产权属关系之外，还与“依法律行为而取得、丧失或者变更之不动产物权须经登记而生效”的规则相违，倘对其处分权不予限制，则甚至物权变动之公示成立要件主义法制也将毁于一旦：在未作所有权变更登记的情况下，如果允许乙将因继承甲的遗产所得的房屋之所有权转让给丙，则丙取得该房屋之所有权系属“依法律行为而取得”，而该项所有权取得既然无须经过登记而发生，则所谓“公示成立要件主义”即无适用之余地!由此，非依法律行为取得的不动产物权非经登记不得处分，实为“公示成立要件主义”的贯彻而非其适用上的例外。
　　其次，须弄清“非经登记不得处分”中“处分”的含义。此处的“处分”应作狭义解释，即仅指“依法律行为而进行的物权变动”，包括不动产的出卖、赠与、互易以及不动产用益物权、抵押权的设定等等，但不包括不引起物权变动的其他处分行为(如不动产的出租、出借)，也不包括非为处分行为的其他导致不动产物权变动的事件、事实行为等(如非经登记而取得的不动产物权的享有人在登记之前死亡，其继承人仍有权继承该项不动产)。这是因为，对于非经登记取得的不动产物权之处分权的限制，目的仅在于对不动产物权变动秩序的维护，而不引起物权变动的处分行为，既不导致原有物权关系的复杂化，也不涉及交易安全的保护，故无须加以限制。至于非经登记而取得的不动产物权因法律行为之外的原因发生变动，实为客观发生的情势，无法阻止也无必要阻止。