不动产登记与不动产物权变动的关系
尹田
【全文】
不动产物权登记的主要作用在于使物权权属关系得以透明，使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径，保证第三人的信赖利益不致遭受损害。但在采物权变动公示成立要件主义的情况下，不动产登记的效力有可能被夸张。此种夸张主要表现为两个方面：一是认为“一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件”；二是认为“一切不动产物权之设定非经登记不能成立”。
在我国的某些理论著述及有关现行立法中，登记实际上被认为是不动产物权之得失变动惟一的法定依据。如我国1990年《
城市房屋产权产籍管理暂行办法》第
十八条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。但物权之公示与物权之享有并非同一性质的问题，在很多情况下，物权公示并非物权享有的原因。即使在实行物权变动的形式主义的立法，虽然物权变动以公示为成立要件，无公示即无物权变动，无公示即无受让人物权的享有。但是，就所有权的原始取得而言，无论动产或者不动产，其所有权取得本身并不以所有权的公示为条件；而就所有权的继受取得而言，无论动产或者不动产，在某些特定情形，其所有权的转移也并不取决于物权变动的公示。所以，所谓物权公示的“成立要件主义”的确定，仅具有相对意义：实质上，将登记作为不动产物权变动发生的根据，主要针对的是既存不动产物权因当事人的意思而发生转移的情形以及基于当事人的意思而于不动产上设定他物权的情形，以此透明不动产物权关系，达到保护交易安全的目的。因此，对于不动产物权公示成立要件主义，可以理解为“凡不动产物权因当事人的意思表示而设定或者变动的，非经登记不发生效力”。但不可理解为“一切不动产物权之得失变动，非经登记，不得发生效力”。
参考有关国家和地区的立法，根据我国的实际情况，就不动产而言，有下列界限需要划明：
一、实行绝对的登记主义的不动产物权及其范围
所谓绝对的登记主义又称“登记成立要件主义”或者“设权登记”，指非经登记，不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。
