能否再适用前合同的定金罚则——当事人签订房屋买卖协议后，对同一标的又达成拍卖合同
黄秋龙
【关键词】[案例评析]
【全文】
[案情]2003年9月，甲、乙公司签订房屋买卖协议，乙公司将其原办公楼以240万元卖给甲公司，协议签订后甲公司即交付定金30万元，约定一年后交付全部房款。2004年8月，乙公司将该房产拍卖，甲公司预交拍卖保证金20万元后，以240万元竞买成功，并付房款100万元。后因客观原因无法办理房产证。经双方协商，乙公司退还甲公司150万元，甲公司一次性开具暂收款收据。甲公司现提起诉讼，要求解除房屋买卖协议，并要求乙公司双倍返还定金30万元。
[分歧]就甲公司的诉讼请求是否存在适用定金罚则的法律空间，在司法实践中出现了三种观点：
第一观点认为：在先的房屋买卖协议和在后的拍卖合同是两个相互独立的合同。因客观原因无法办理房产证，当事人双方协商后，乙公司退还房款且甲也接受，只可认为双方解除了拍卖合同。在先的房屋买卖协议依然有效，在乙公司事实上不能履行情形下，甲公司有权依据
合同法第
九十七条规定，要求乙公司依照定金罚则承担违约责任。
第二种观点认为：在房屋买卖协议的履行过程中，当事人双方就房屋达成拍卖合同，应当视为对原买卖协议的变更，原协议中有关定金的条款依然有效；但既然双方经协商后，乙公司退还房款且甲也接受，即表明甲乙双方已解除了合同关系，自然就无适用合同定金条款的前提，甲只可能依据
合同法第
九十七条规定要求乙公司赔偿损失。
第三种观点认为：乙公司将原买卖协议的标的物进行拍卖，而甲公司未表示异议，并主动竞买且预交拍卖保证金20万元，应该认为甲乙公司的这些行为，实际是双方协商解除原买卖协议过程中的意思表示，而且已成功地解除了原合同，所以才会有在后的拍卖合同的达成。案情中已表明拍卖合同因客观原因不能履行，双方又协商解除了该合同。所以说，甲公司的诉讼请求是不能成立的，本案缺乏适用合同定金罚则的前提。
