这次物权法的制订虽然说有很多人参与，真正说到核心问题的时候就是那么几个人在争论，尤其是在关键的问题上。你看看吧，将来的立法也就是一种折衷的结果。虽然我在这里所说的观念，我想至少在座的绝大多数同学都能够明白，也能够理解这样一种潘德克顿法学的精神，但是一些著名的法学家说，我讲的这些只有我自己明白，中国没有其他人明白。真的是这样吗？
潘德克顿法学是一个非常技术化的范畴，像我刚才说的这个问题，你对一个街道上买菜的老太太讲，她肯定是听不懂的，而且她觉得你的这个东西是烦琐的。我们在一开始写这个物权法方案的时候，有些人也是拍桌子、摔板凳的，当着我的面把很重的东西摔在我的桌子上，恨不得跟我打架，觉得我是如此的顽固，但是我坚持了几年，大家也慢慢地都理解了。我觉得现在好像应该是社会上多数的学生和学者是支持我的观点的，但问题就是立法者还没有形成那种想法。谢老师当时在政法大学开会的时候当着我的面批评他们，我觉得很意外。这是第三个方面的东西，是物权基础范畴的东西。
4. 统一不动产登记目标未真正实现
通过我刚才讲的物权变动和债权变动的过程的分析来看，物权变动要有一个独立的法律根据，物权变动的法律根据其中很重要的内容就是要通过不动产登记制度建立起来。我看在座的有些同学拿我写的《物权法总论》这本书，希望你们看一下这个书里面写的物权效力的这部分内容。我写的内容跟别的学者写的是不一样的。我在这里面强调的问题，实际上是物权效力的核心问题，就是物权效力实际上指的是什么？物权实际上就是物上一个权利束，在这个权利束中间谁是限制性权利、谁是基础性权利，因此必须建立权利束中正常的支配秩序。我在这本书里提出，物权效力的问题解决的就是物上权利的支配秩序的问题。这一点大家可以从这本书里看出来。
那么不动产物权支配秩序靠什么来建立呢？以什么为基础来建立呢？简单地说，就是要以不动产登记来建立。一个不动产上有所有权、地上权、用益权或者是抵押权等等，各种各样的权利都集中在一个不动产上，谁限制谁，谁排斥谁，在发生争议的时候，或者尤其是在债务人发生破产的情况下，先实现谁的权利，后实现谁的权利，这就要靠不动产登记簿来决定。因此不动产登记簿就是决定不动产物权支配秩序的关键。
要建立一个完善的科学的支配秩序，法律上最为重要的前提，就是要建立一个统一的不动产登记簿，要建立一个统一的不动产登记机关，这样才能够把这些权利形成一个权利束，这个登记所建立起来的支配秩序才是公开的透明的而且是有公信力的。你想一想，如果有一些权利登记在土地登记簿上，有一些权利登记在房产登记簿上，有一些权利是登记在中央的登记簿上，有一些权利是登记在县里的登记簿上，这样的权利无法形成一个权利束，你作为法官也罢作为律师也罢怎么去判断这些权利之间的关系呢？这不是一个荒唐事吗？问题是恰恰在这个关键点上我们目前就是这样做的。我们知道中国的不动产登记有土地登记、房地产登记、海洋滩涂登记、草原登记、铁路登记等等，其中最重要的就是房屋和土地的登记是区分在不同机关里进行的。除了登记的机关不同之外，登记的级别还不一样，中央的企业登记在中央的不动产登记簿上(中央后来通过一个法律，北京市范围内属于中央的单位，委托北京市房地产管理局来进行登记)，省里的单位登记在省里，地区的单位登记在地区，县里的单位登记在县里面。不但是多部门的登记而且还是多级别的登记，我们的这样一种不动产的登记秩序已经混乱到了极端，根本没有办法看出来这些不动产物权之间的支配关系。
举一个简单的例子。数年以前我在南昌遇见了一个案子，一个开发商，是个港商，来内地开发房地产，他先取得了一块地的土地使用权，然后到银行去贷款，用他的土地使用权做了一份抵押。我们大家知道，在没有建筑物的情况下，这个抵押权应该登记在土地管理部门所设置的土地登记簿上。后来房子盖到快封顶的时候，又没有钱了，向另一个银行去贷款，贷款的时候又设置了抵押，这时已经有了建筑物了，按照《
担保法》的规定，这个新的抵押权应该登记在城市房地产管理部门所设置的那个房地产登记簿上。请大家注意这两个抵押权都是严格按照我们国家的法律设置起来的。后来因为我们国家房地产政策调整，房地产继续开发遇到了困难，这个开发商就放弃了继续开发，把一些余款拿着跑了，后来这个人也找不着了。银行的还款期限到了以后，两个抵押权人都到法院主张自己的抵押权。问题大家都看出来了，这两个抵押权在法律上都是第一顺位的抵押权，从法律上讲他们之前都没有任何抵押顺序，都是第一顺位。而且更糟糕的是，按照我们国家《
担保法》规定，在设置抵押权时土地上没有建筑物，但是在实现抵押权的时候土地上有建筑物，土地和建筑物一并纳入抵押，都是抵押权支配的对象，因此这两个抵押权支配的范围也是完全重合的，因此这两个抵押权的效力和支配范围是完全重合的，也是完全矛盾的。从法律上看，不论那一个抵押权优先实现都是正当的又同时是不正当的。这样一个案子清楚地告诉我们，登记规则的不科学会造成荒唐的结果。我到这个地区讲课，法官来问我这个案子，他们说，孙老师，我们都知道你是我们国家物权法搞得很有名的学者，大家都知道你的名字，你给我们讲讲这个案子怎么处理吧。我说这个案子我真是处理不了，原因就在于它从立法上就造成了一种司法不能的结果，这叫做立法的司法不能，就是立法根本就没有考虑到司法的问题。别的案子中的司法不能，是市长批的什么条子或者是什么影响，而这个案子是立法本身有重大的缺陷，没有办法贯彻下去。
