统一登记制度的核心就是这两条。
对不动产统一登记制度目前没有规定实施时间，我认为这是制度不完善的表现。我在去年8月29日全国人大常委会物权法草案座谈会上提出，希望明确规定实施时间。我也是唯一提出这一建议的人。草案规定不动产统一登记制度，打破了现有体制，是一项重大改革，但是，这一制度的实施还需要相关的配套规定才能完善。如果不对这一制度的实施时间作出明确规定，很可能会导致这制度被搁置、被虚置，从而使其长期得不到实施，影响法的严肃性。我当时举了几个反面例子。一是1991年我国制定
民事诉讼法时，对律师阅卷和普通公民阅卷的权利，到底应该是一样还是不一样，应该由谁来决定，争论呈白热化。全国人大常委宋汝玢后来说，你不能规定律师做代理人看五份，普通公民做代理人看三份，这样不公平。最后定下来，律师和其他诉讼代理人都有权调查收集证据，都可以查阅本案有关材料，但又留了一个尾巴——查阅有关材料的范围和办法由最高人民法院规定。
民事诉讼法第
六十一条授权最高人民法院规定查阅有关材料的范围和办法，但最高人民法院在长达十一年半的时间里不作规定，直到2002年才出台相关规定，法律规定被虚置十一年半！二是2003年10月28日通过、2004年5月1日施行的我国道路交通安全法，授权国务院制定机动车第三者责任强制保险的规定，但到2005年10月份还没有规定，前天（2006年3月1日）才出台。由于国务院没有及时出台相关规定，致使这个制度迟迟不能实施，造成混乱，强制保险交多少保费，最高赔多少？都没法做。后来导致我省和北京同一天同一个下午表决通过的地方性法规规定就不一致。我们规定该投保没有投保的，这部分先由车主全部承担，然后其他部分按过错分担。北京这一点就没规定。其后不久，上海地方性法规规定了第三者强制保险，最高赔偿不超过4万。有人质疑上海的这一规定“越权”，而江苏的保险业说“很好”，并要求我们修改、解释我省地方性法规。反正，该你国务院规定你不规定，各地就“各自为政”了，还有多少法制统一？三是，我省2002年初在城市房地产交易管理条例中，作了和现在物权法草案统一登记制度极为相拟的规定，但是，由于没有规定实施时间，以致现在三四年过去了，这一规定完全落空，没有一个市县执行。我们的担心不是没有根据的。我们希望统一登记制度尽快成为现实的而不仅仅是纸面上的，希望能及时实施而不被虚置。这其中，规定实施时间是十分重要的。
登记是形式审查还是实质审查？物权法规定得不很清楚。姚红主任认为，是形式审查为主，同时赋予了一定调查核实权。
登记制度还有预告登记、异议登记、更正登记等等具体制度，今晚因时间关系就不讲了。动产交付也不讲了。
第二个问题，讲讲物权的种类。
前面已讲过，物权包括所有权、用益物权和担保物权。
第一，先讲讲所有权。
所有权的定义在草案第四十五条，即所有人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是自物权，是对自己的物享有的权利，是最完整的物权。而用益物权、担保物是他物权，是在他人的物上享有的权利，不那么完整。
所有权部分，从种类来说，是国家、集体、私人所有权，三种。这种写法，是“反对者多，赞成者少。”可能主要是考虑要尽量体现我国的基本经济制度而这样写的。此处不写，写何处？所以写了。如果不这样写，也没更多内容可写了。有人认为“比较陈旧”。。
所有权部分，争议最大的，莫过于第四十九条。第四十九条规定：为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿，没有国家规定的，应该给予合理补偿。征收，就是本来是老百姓的东西、单位的东西，国家收归国家所有了；征用就是东西是你的，我临时拿来用，用完以后就还你。这就是征收、征用的界限。什么叫公共利益的需要？最常见的“公共利益”，在城市就是拆迁，在农村就是征地的问题。现在凡是建设，都是“公共利益的需要”。这个问题也是8月29日物权法草案座谈会研讨的问题之一，争论较大。我们的意见是，征收、征用、拆迁问题涉及两方面，首要的是征收拆迁的条件，次要才是补偿标准。其中征收拆迁条件尤为重要，涉及到能否征收拆迁而不仅仅是如何补偿。我们认为，对征收拆迁条件应当作出规定，对“公共利益”也应该明确界定。长期以来，由于对公共利益缺乏明确的界定，导致公共利益被部分地方政府和部门用作侵害公民、法人权利的借口，发生了不少恶性事件，影响了社会的安定，甚至影响我们党和政府的形象。
公共利益，作为物权法上公法和私法的连接点，是划分公权范围的界限，界限不清不利于私权的保护。我需要强调的是，只有为了公共利益才能强制拆迁。反过来说，不是为了公共利益，就不能强制拆迁，首先是不能强行拆，这是原则，是前提，你给多少钱，我都可以接受也可以不接受，不接受你就拆不了。大家知道，法国某机场建了多少年了还没有开通，就是有一个“钉子户”拒绝拆迁。这是对私权的合法保护。我们认为，对公共利益作出明确界定不仅十分必要，也是完全可行的。我们建议采取列举加排除的表述方法——一方面正面规定哪些情形属于公共利益，另一方面明确哪些情形不属于公共利益。商业性开发应当明确界定为不属于公共利益。只有为了公共利益的需要，经过行政机关依法裁决，才可以强制拆迁征收，而非因公共利益需要，如商业性的开发，未经被拆迁人同意，是不得强行拆迁征收的。这是问题的实质所在、关键所在，补偿标准是其次的。
关于城市房屋拆迁、土地征收的补偿标准，在现实中，因公共利益而拆迁、征收的补偿标准，往往低于因商业性开而征收拆迁的补偿标准。我们认为，对于被征收拆迁人来说，不管是因为公共利益需要还是商业性开发需要，物权的价值应该是同等的，补偿标准应当是同一的，不能规定因为商业性开发拆迁每平方米补偿8000元，而为了公共利益需要就每平方米补偿5000元。这问题争议也很大的。在全国人大常委会的一次座谈会上，广东的一位代表、专家陈舒提出：征收补偿，在国外，越是政府越给予优厚补偿，以彰显政府信用，政府不能白吃白喝白拿。我国西部一位省人大的领导马上就说：这样不行，这样政府就没法搞建设了，要引起对立，影响稳定。法律委一位领导说，有的高速公路一公里回报上千万，现在宁愿拿出三五百万行贿，交通厅长倒了一批，但就是不愿给农民合理回报；房地产开发利益那么高，为什么就不能给农民和被拆迁人更合理一点的补偿？一位全国人大严姓常委也说：你那么多的利益，为什么不能回报一点农民？不具备开发条件，也可以晚几年开发嘛。那位西部省人大的领导就不同意，他说：“你不懂！”究竟谁不懂呢？难道为了公共利益需要就可以剥夺、侵害“少数人”的合法权益吗？
