物权法的定义，在第二条第一款，即调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
我需要强调的是，物权法不是财产权法。这也是巩献田教授提出非议的一条。这两个法真是一样的吗？这两个名称真的可以互用吗？巩献田教授责问立法者：为什么不使用一般公民都能听懂的“财产权”概念？他指责立法者“就是偏不用一般老百姓都听明白的‘财产权’概念”，他甚至把“人权”和“物权”并列，还提出有没有牛、马、猪、羊、狗、熊猫、老鼠权呢？他的观点我们后面分析，我们先从正面讲。二者显然是不一样的。物权法不包括知识产权，仅仅调整有形财产权，财产权法是包括无形财产权的，即包括知识产权里的财产权部分。这两个概念有其科学性问题，并不是老百姓能不能听懂的问题，是不能随意互换的，调整范围是不一样的。当然，物权也不是债权，债权的义务主体是特定的，是对人权，物权的义务主体是不特定的，是对世权。
第二，关于权利人的问题。
物权法准备采用“三分法”：自然人、法人和其他组织。在立法过程中有人提出，希望采用“五分法”，即加上国家和集体，也就是国家、集体、自然人、法人和其他组织。我们认为，由于历史、经济、政治等原因，我国的物权主体十分复杂。从所有制形态来讲，国有、集体所有、私有并存，集体所有又包括农村集体所有和城镇集体所有，私有中又包括自然人个人、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业等。从所有者组织形式来说，有自然人、法人和其他组织。我们感到，物权法关于物权主体的规定，应该立足于我国目前的实际，当然也兼顾其他国家物权主体的立法模式和我国民事立法的历史经验，关键是只要能够自成体系、自圆其说就行。我认为，物权法草案关于物权主体的规定能够自圆其说。第一，如果要对草案关于物权权利主体的规定作出较大修改，比如将三种写成五种，可能其他相应的条款都要作相应的修改，问题将进一步复杂化。主体一复杂，所有问题就都复杂了。第二个考虑，物权主体实质上也是民事主体问题，同时涉及
合同法、
担保法、
著作权法、专利权法、
商标法等诸多民事法律。这是民法总则要解决的问题，不是物权法要解决的问题。如果物权法对主体作出了与以往民事立法不同的规定，那么
合同法和其他相关法律是否都要作出相应的修改？我的印象，“三分法”的表述从
著作权法就开始了，有三十多部重要的法律都这样表述的。如果物权法把它变了，那么这么多的法律怎么办？是不是都要跟着变？所以，我们提出，这个问题宜由将来此类立法一并统筹解决。目前物权法可以采取回避一些具体、疑难问题，而以较为原则的方法来处理这个问题，即不做太大修改，只规定三种主体较好。
第三，关于物权的设立、变更、转让和消灭。
主要讲不动产的登记，动产交付就不讲了。
不动产登记是物权法的核心内容之一。
登记的效力，规定在第九条，第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记不发生物权效力，但法律另有规定的除外。第二款是：依法归国家所有的自然资源，所有权可以不登记。在立法过程中，有人主张，对公路、铁路、天然气管道等也要作出规定。有的国家有立法例把它作为地役权。现在物权法草案对公路、铁路、天然气管道等未作规定，不要求做登记。不能说登记就是你的，不登记就不是你的。
作为一项重大改革，国家将实行不动产统一登记制度。这是一项全新的法律制度。统一登记制度，准备规定由不动产所在地的登记机关进行办理；统一登记的范围、登记机关和登记办法由法律、行政法规另行规定；法律、行政法规对不动产统一登记未做规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记；房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供方便。
统一登记是相对分散登记、多部门登记而言的。目前我国的登记是分散的、多部门的，一处住宅，房屋所有权要向房产管理部门登记，土地使用权还要向国土资源管理部门登记。如遇抵押，就更复杂了，有的人故意只到房产管理部门进行房屋所有权抵押登记，而不到土地管理部门进行土地使用权抵押登记，甚至连土地使用权证也故意不领取，发生纠纷了怎么认定？这抵押是否有效？问题较多，也不便民。将来只要到一个机构进行登记就行了，在过渡期向两个部门的任何一个部门申请就可以了。
这些问题看似具体，实质上涉及广大人民群众的切身利益。我们省2002年初在制定《江苏省城市房地产交易管理条例》的时候，那争议可就大了！我们极力主张“一个证”，即“两证合一”，我们甚至说这证打开来，可以将一页左右分成两半，一半是房屋所有权证，一半是土地使用权证，房管局和土地局分别盖章都可以，但有个部门就是不让，就是要分成两个证，就要老百姓交两套资料、跑两个门、交两次费。当时，广东做到合一了，上海合一了，北京合一了，连我们邻省安徽也做到“两证合一”了，江苏因为一个部门的强烈反对而没有做到，功亏一篑。我们很高兴物权法将对此作出全国统一的规定，将使这些“部门利益”从此被甩进历史垃圾箱，这也证明了我们当年的观点是正确的。今后在全中国，不管你是哪级国土部门，不管你愿意还是不愿意，你都得服从物权法！统一登记制度，是改革，是进步，也支持了我们的观点。
关于登记费问题，第二十五条规定，不动产登记费不得按不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。第二十六条规定：“依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。”一部法律为什么要规定那么具体的问题？都是有背景和针对性的。起草的同志和全国人大的同志真好呀！法工委真是煞费苦心为老百姓做实事，解决中国实际问题呀。背景是什么呢？1995年制定
担保法时，关于登记收费的问题原来就准备规定的，当时想规定按宗收费，不管你房子有多大，登记时一套为一宗，甚至一幢楼为一宗，每宗收费100元，后来有人认为100元太高了，认为国家机关履行登记职能不应该收这么高的费用，也有人认为100元低了点，该写每宗200元，意见不一，结果就没有写。没有写的结果可就不妙了！有些地方规定，房屋登记要收丈量费、评估费、登记费、担保费等等费用，而且是按每平方米计算的，不少地方还规定每年要办理一次、每年要交一次钱。最高法院司法解释规定，即使有关部门规定抵押担保登记只有一年有效，但只要办了抵押登记的，即使超过了一年，抵押登记仍然有效。法院将这些规定否定了，但有些部门认为还是要收费。我省一位一级律师，现在在南京师范大学当教授的张国平同志曾写过一篇短文，题目是《法律不是摇钱树》，他说，登记要收这么多钱，
担保法成了某些部门的“摇钱树”了！了解我国的立法进程，了解这些背景，就会知道统一登记、统一收费、按宗收费等等，是维护广大人民群众利益的，是非常必要的。
