房屋买卖若干法律问题研究
吴春林
【摘要】本文就房屋买卖中常见的几个问题进行分析，以明确各方权利义务。第一，通过对几种疑难财产形态的分析，对家庭财产是否为共有作出认定；第二，通过对共有人处分行为的分析，对买卖合同效力予以认定；在对买卖合同效力认定的基础上，确定各方权利义务。
【关键词】日常家事代理权 效力待定 无权处分 善意取得 不当得利
【全文】
自上世纪90年代中国房地产开始市场化进程以来，经过十多年的发展，形成了目前中国房地产业的一片波澜壮阔的景象，普通居民买卖房屋已经是非常普遍的事情。然而，房屋买卖纠纷层出不穷，形成纠纷的原因也错综复杂。本文就房屋买卖的几个常见问题进行分析，从而对买卖合同的效力和房屋所有权的归属作出认定。
一、共有的认定问题
关于家庭财产是否共有的认定，随着2001年4月28日
婚姻法的修正，逐渐变得复杂起来，在有利于保护个人权利的同时，增加了对家庭财产是否共有进行认定的难度。尽管
婚姻法第
十七条、第
十九条、
婚姻法司法解释（一）第
十九条、司法解释（二）第
十一条分别对家庭财产的共有问题作了规定，但在实践中，仍然存在认定上的难点甚至是误区。下面作者就两种常见情况予以分析。
1、是否婚后购买的房屋均为共有财产？
实践中，较普遍的一种观点认为：婚后购买的房屋，属于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产”，应归夫妻共同所有。这种观点是对
婚姻法第
十七条规定的误解。
婚姻法第
十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第
十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。”从该条规定表达逻辑上分析，并不是所有婚姻关系存续期间所得的财产均为夫妻共有，而是限制在上述所列的五种类型。通过对上述五种类型的分析，我们可以得出结论，共有财产应当是婚姻关系存续期间新增的财产，是基于夫妻共同经营所生产的财产，是总财产（双方个人财产+共有财产）的增加。因此，婚后购买的房屋如果是一方以婚前个人财产所购买，由于房屋本身仅是其个人财产的形态变化，不是婚姻关系存续期间新增的、基于夫妻共同经营所生产的财产，其性质上仍为个人财产。[1]当然，如果当事人约定为共有的，符合
婚姻法第
十九条规定，为夫妻共有财产。
