2、认购书当事人所负担的法律义务
认购书既为合同，当事人因认购书而负担的义务为合同义务自无疑问。有疑问者乃认购书当事人所负担的合同义务的具体内容如何。
对此问题，理论及实务界主要有两种观点：第一种观点为缔约义务说，认为认购书当事人负有按认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务〔10〕；第二种观点为磋商义务说，认为认购书当事人负担的合同义务是在约定的时间就房屋买卖合同的内容进行磋商〔11〕。
本文从缔约义务说。理由有三：
首先，从认购书的内容看，实务中认购书往往明文约定义务人应当在约定时间签订房屋买卖合同。当事人在合同中作出的约定是确定当事人所承担合同义务的最主要依据。既然认购书约定义务人应当在将来签订房屋买卖合同，依文义解释，义务人所承担的合同义务显然应当被理解为签订房屋买卖合同；再者，从订约目的看，“预约之目的在于成立本约，当事人所以不径订立本约，其主要理由当系因法律上或事实上的理由，致订立本约尚未臻成熟，乃先成立预约，使相对人受其拘束，以确保本约的订立。〔12〕”认购书作为一种预约合同，当事人订约的目的显然是要订立买卖合同，而非仅仅就买卖合同进行磋商；最后，认购书既被定性为预约，依通说，预约义务人所承担的合同义务是订立本约的缔约义务〔13〕。
应补充说明的是，鉴于房屋交易的复杂性，而认购书通常较为简略，并不具备房屋买卖合同的全部主要内容，由此，在履行认购书（即订立本约）过程中，依诚实信用原则，当事人还应当就认购书未作约定事项进行公平协商，以方便买卖合同的顺利订立。换言之，在履行认购书过程中，当事人还负有对认购书未作约定事项进行公平协商的附随义务。
磋商义务说显然是对认购书有所误解：对于房屋买卖合同的订立，所谓磋商，是指双方针对本约内容进行要约与反要约，即讨价还价。若认购书义务人负担的合同义务为磋商义务，即等于说预约义务人在订立本约时有义务就本约内容与对方讨价还价。而对于房屋认购交易，当事人在订立预约时已经对标的物及价格等本约核心内容作出了事先约定。依通说，对认购书已经作出约定的该部分内容，订立买卖合同时，双方当事人都应当接受〔14〕，并无讨价还价的余地。由此，认购书当事人只能对认购书未作约定的非核心事项进行磋商。既然对本约核心内容不能磋商，磋商义务从何谈起？
本文认为，磋商义务说未能准确界定认购书当事人所负担的合同义务，把认购书之附随义务误认为认购书之主给付义务，由此直接导致在认定违反认购书应如何承担法律责任时出现偏差。
（二）、违反认购书（预约）拒绝订立房屋买卖合同（本约）应承担何种性质的法律责任
对此问题，实务及理论界主要有如下几种观点：有人认为违反预约应承担缔约过失责任，而不应承担违约责任〔15〕；另有人认为违反预约应承担违约责任，不应承担缔约过失责任〔16〕；还有人认为，违反预约构成违约责任与缔约过失责任的竞合〔17〕。此外，更多人认为违反预约应承担违约责任，但对于是否应承担缔约过失责任则未见阐释〔18〕。
本文观点同责任竞合说。理由如下：
首先，从预约角度考察，预约是独立的合同，是与本约并存之另一种契约形态〔19〕。“预约既为契约之一种，除有特别规定时，自应适用关于一般契约之规定”〔20〕。
合同法第
一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此，预约义务人不履行订立本约的合同义务，即构成违约，依
合同法第
一百零七条之规定，应当承担违约责任。
其次，从本约角度考察，预约义务人拒绝订立本约的行为违反诚实信用原则，该行为也产生于本约订立过程中，因此也符合
合同法第
四十二条缔约过失责任的构成要件，应当承担缔约过失责任。
因此，本文认为，预约义务人拒绝订立本约，同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。
（三）、认购书（预约）与强制缔约
1、拒绝订立本约是否应当承担继续履行的违约责任
对此问题，即使是认同违反预约应承担违约责任者亦不无分歧。但依笔者阅读所见，无论赞成者或反对者均未见有说服力的阐释〔21〕。
本文认为，依照我国现行
合同法的规定，在预约债务人无正当理由拒绝订立本约的情况下，预约债权人有充分的法律依据要求其承担继续履行的违约责任：
如前所述，预约是独立的合同，除有特别规定时，应适用关于一般合同的规定。
从现行法考察，
合同法第
一百二十四条规定，“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
